Κατάθεση απόψεων στο πλαίσιο της Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων για το Σχέδιο Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού Αγίου Κοσμά

Κατάθεση απόψεων στο πλαίσιο της Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων

για το Σχέδιο Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού Αγίου Κοσμά

ΠΑΡΕΜΒΑΣΗ

ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΑΓΩΝΑ ΓΙΑ ΤΟ ΜΗΤΡΟΠΟΛΙΤΙΚΟ ΠΑΡΚΟ ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ

ΕΞΩΡΑΙΣΤΙΚΟΣ ΠΟΛΙΤΙΣΤΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ ΚΑΤΩ ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ

Κατατέθηκε κείμενο 99 σελίδων (Τετάρτη 9 Αυγούστου 2017) στη Διεύθυνση Περιβαλλοντικών Αδειοδοτήσεων, σύμφωνα με την προκήρυξη της Διαβούλευσης

Το κείμενο που ακολουθεί αποτελεί σύνοψη του εκτενούς κειμένου

1. Η ΔΙΑΒΟΥΛΕΥΣΗ ΕΙΝΑΙ ΠΡΟΣΧΗΜΑΤΙΚΗ

Στην καρδιά των θερινών διακοπών και χωρίς ενημερωτική ανάρτηση στη σελίδα του ΤΑΙΠΕΔ και της ΔΙΠΑ (Διεύθυνση Περιβαλλοντικής Αδειοδότησης), όπου και κατατίθενται οι παρεμβάσεις, ξεκίνησε διαβούλευση γα τη Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ), που αφορά στο Σχέδιο Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης (ΣΟΑ)του ακινήτου Ελληνικού και έληξε για τους πολίτες εντός 20 ημερών, χωρίς να είναι σαφείς οι ημερομηνίες έναρξης και περάτωσης. Στους φορείς δόθηκε περιθώριο 35 ημερών.

Είναι προφανές ότι η διαβούλευση είναι προσχηματική και γίνεται για να τηρηθεί το γράμμα του νόμου καθώς η ανάγνωση και μόνο χιλιάδων σελίδων απαιτεί πολύ μεγαλύτερο χρόνο. Το κράτος παραμένει σταθερά σε επιλογές και σχέδια που έγιναν 5 χρόνια πριν και τα οποία δημοσιοποιεί μόλις τώρα. Επιχειρεί με τη μεθόδευση αυτή να κλείσει το θέμα χωρίς να γίνουν αντιληπτές στο ευρύ κοινό, τους επαγγελματικούς, κοινωνικούς φορείς και τα κινήματα της Αττικής οι καταστροφικές επιπτώσεις του σχεδίου στην οικονομία, την κοινωνία και το περιβάλλον της μεγαλύτερης περιφέρειας της χώρας και οι παραβιάσεις της νομιμότητας όπως ορίζεται από το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο - ελληνικό και ευρωπαϊκό.

Είναι σαφές ότι ο ν.4062/2012 ανέτρεψε με ιδιαίτερη βιαιότητα όχι μόνο τον κύριο προορισμό της έκτασης ΜΠΕΑ και του ειδικού προστατευτικού καθεστώτος του παραλιακού μετώπου αλλά και το πρόγραμμα προστασίας που θέσπισε ο ν.1515/85 του Ρυθμιστικού Σχεδίου για την Αθήνα. Ουδείς θα σκεπτόταν πριν το 2012 ότι θα πολεοδομηθεί σημαντικό τμήμα του παραλιακού μετώπου της πόλης ή ότι θα προτεινόταν δόμηση αυτής της έντασης. Γενικότερα η διοίκηση ανεπίτρεπτα θεωρεί ότι το πρόγραμμα προστασίας περιβάλλοντος της Αθήνας, το οποίο αφορά και συνδέεται άμεσα με την ποιότητα περιβάλλοντος, την ασφάλεια και την υγεία του 1/3 του πληθυσμού της χώρας, δύναται σε ιδιαίτερα καίρια σημεία του να αναιρείται είτε δια του ν.4062/2012 είτε στα σημεία που ο ν.4277/2014 (νέο Ρυθμιστικό) αναφέρεται σε αυτόν. Σημειώνεται ότι ο νόμος δεν συνοδευόταν από Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων, δεν έτυχε της δέουσας επιστημονικής τεκμηρίωσης, εξέτασης εναλλακτικών λύσεων και περιβαλλοντικών επιπτώσεων καθώς και διαβούλευσης ως θα όφειλε. Η διαδικασία που ακολουθήθηκε συνολικά έχει όλα τα χαρακτηριστικά συνειδητής εκτροπής, κατάχρησης εξουσίας και καταπάτησης βασικών δικαιωμάτων των πολιτών σε θέματα ενημέρωσης και συμμετοχής στη λήψη των αποφάσεων.

Η απόκρυψη των πραγματικών σχεδίων εντατικής υπερδόμησης του Ελληνικού ξεκίνησε με το νόμο στη βάση του οποίου δημοπρατήθηκε, που χαρακτηρίστηκε ως «προσχεδιαστικού χαρακτήρα» ώστε η διοίκηση να μην υποβάλει Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων. Προχώρησε στο σχεδιασμό χωρίς διαβούλευση, όπως επιβάλει το Ευρωπαϊκό Δίκαιο, έτσι μέχρι σήμερα το Επιχειρηματικό Σχέδιο το οποίο εμπεριέχει το Σχέδιο Γενικής Διάταξης δεν είχε δημοσιοποιηθεί ούτε καν στη Βουλή των Ελλήνων, που κλήθηκε και επικύρωσε τη Σύμβαση Κύρωσης (ν.4422/2016). Και είναι ασυγχώρητη η «αμέλεια» των βουλευτών να υποθηκεύσουν το μέλλον της Αττικής, επικυρώνοντας ένα καταστροφικό σχέδιο, για τις επιπτώσεις του οποίου αδιαφόρησαν, ενδίδοντας σε μνημονιακές πολιτικές σκοπιμότητες και στο laisser faire υπέρ του «επενδυτή».

Ο προορισμός της έκτασης οφείλει να προσδιορισθεί στο πλαίσιο που ίσχυε προ των ρυθμίσεων που επέβαλε ο ν.4062/2012 με τρόπο ώστε να εξετάζεται πραγματικά η πόλη, τα προβλήματά της, η βιώσιμη ανάπτυξη της, εν τέλει το μέλλον που θέλουμε να εξασφαλίσουμε για τις επόμενες γενιές, για την Αθήνα των επόμενων πολλών δεκαετιών.

Εκ μέρους της Επιτροπής Αγώνα για το Μητροπολιτικό Πάρκο Ελληνικού και του Εξωραϊστικού Πολιτιστικού Συλλόγου Κάτω Ελληνικού καταθέσαμε αντίλογο 99 σελίδων και αναφορά σε παραρτήματα, ενεργοποιώντας ήδη γνωστά στοιχεία τα οποία δεν αλλάζουν βασικά, αν και η δόμηση που θα πραγματοποιηθεί υπερβαίνει και την πιο απαισιόδοξη φαντασία.

2. ΒΑΣΙΚΕΣ ΡΙΖΙΚΕΣ ΑΙΤΙΑΣΕΙΣ ΑΠΟΡΡΙΨΗΣ ΤΟΥ ΣΧΕΔΙΟΥ

2.1. Για πρώτη φορά στη σύγχρονη ιστορία της πόλης της Αθήνας, η πόλη επεκτείνεται εις βάρος του παραλιακού μετώπου και μάλιστα σε μήκος 2 χιλιομέτρων και έκταση όσο ένας Καλλικρατικός Δήμος, πωλείται και πολεοδομείται από τον ιδιώτη δημιουργώντας μία πόλη μέσα στην πόλη.

• Ο νόμος, θεσπίζοντας ως οικιστική περιοχή το πρώην αεροδρόμιο και το παραλιακό μέτωπο και μάλιστα με διαδικασία που προσομοιάζει της ιδιωτικής πολεοδόμησης, είναι αντίθετος στις αρχές του Ρυθμιστικού Σχεδίου της Αθήνας όπως ίσχυε κατά την ψήφιση του νόμου αλλά και όπως ισχύει σήμερα, αν και επιδιώκεται η αξιοποίηση γενικών διατάξεών του ή και παραπομπών στον 4062/2012 κατά την ΣΜΠΕ για να διατυπωθεί η συμβατότητα. Αυτό όμως αν ίσχυε θα έπρεπε με σαφήνεια να διατυπώνεται (όπως επιδιώχθηκε με το Σχέδιο ΥΠΕΧΩΔΕ – ΟΡΣΑ) και μάλιστα να εκτιμώνται δεόντως οι επιπτώσεις.
• Η δημιουργία αυτής της νέα πόλης δεν ανταποκρίνεται, στα βασικά χαρακτηριστικά της, σε καμία πολεοδομική ανάγκη της Αθήνας. Η Αθήνα διαθέτει πλεόνασμα κατοικιών, εμπορικών και επαγγελματικών χώρων, το οποίο χαρακτηρίζεται ως φούσκα ακινήτων, πολύ περισσότερο σήμερα, που μετά την υφαρπαγή κατοικιών και άλλων κτιρίων μέσω κόκκινων δανείων, το πλεόνασμα έχει εκτιναχθεί στα ύψη.
• Η δόμηση που επιβάλλεται στην έκταση είναι υπέρμετρη καθώς υπερβαίνει αυτήν που θα αντιστοιχούσε αν εντασσόταν όπως εντάχθηκαν όλες οι άλλες περιοχές της Επικράτειας, και μάλιστα στο σύνολο της ακόμη και χωρίς τη δημιουργία Μητροπολιτικού Πάρκου (ν.1337/83 και 2508/97).
• Η μελέτη δεν αναφέρεται ρητά στην επιτρεπόμενη μέγιστη δόμηση καθώς, ενώ αναφέρει ότι ισχύουν τα προβλεπόμενα του ν.4062/2012 - δηλαδή δόμηση 0,5 - παράλληλα προβάλλει ότι ο «αγοραστής» δεσμεύεται να δομήσει με συντελεστή μόνο 0,45 δηλαδή 2.700.000 τμ. χωρίς τις κοινωφελείς χρήσεις του χώρου (σχολεία, κλπ). Ασχέτως το ποιος θα τα κατασκευάσει και θα αναλάβει το κόστος ο συντελεστής γίνεται αντιληπτός στην ΣΜΠΕ ως ισχύει κατά τον νόμο.
• Επιπλέον ο νόμος επιτρέπει πρόσθετη δόμηση 0,1 σε δεύτερη φάση (600.000 τμ) που εξακολουθεί και ισχύει παρά την δέσμευση του «Αγοραστή έναντι του Πωλητή να μην δομήσει περαιτέρω». Στον πρόσθετο συντελεστή το Δημόσιο συμμετέχει στα έσοδα κατά 50%. Καθώς όμως ισχύει κατά τον νόμο και η διοίκηση λόγω οικονομικών αναγκών το θελήσει αργότερα εναπόκειται στα δύο μέρη να συναποφασίσουν.
• Εν τέλει το έργο παρουσιάζεται διασπασμένο ενώ είναι σαφές ότι στον σχεδιασμό του χώρου και τα εξ’ αυτού στοιχεία, όπως ο πληθυσμός και οι ανάγκες κοινωφελών που προκύπτουν από αυτόν, πρέπει εξ’ αρχής να προβλέπονται και να ικανοποιούνται.
• Ο συντελεστής 0,45, 0,5 και 0,6 που αναφέρεται ως «ήπιος» είναι μικτός δηλαδή αφορά όλη την έκταση ακόμη και το Μητροπολιτικό Πάρκο, ενώ δεν θα έπρεπε, και εν τέλει συγκεντρώνεται σε οικοδομικά τετράγωνα που λαμβάνουν συντελεστές δόμησης 2 και 3 φορές μεγαλύτερους (καθαρός συντελεστής έως 2,2) από ό,τι στην συνήθη πολεοδομική νομοθεσία αλλά και των γειτονικών περιοχών κατοικίας. Δεν τηρούνται δηλαδή οι ανώτατοι προβλεπόμενοι «καθαροί συντελεστές» που όλοι γνωρίζουμε και αφορούν τον συντελεστή οικοπέδου που κατά την πολεοδομική νομοθεσία δεν μπορεί να υπερβαίνει τον 0,8.
• Στο μεγαλύτερο μέρος των προβλεπόμενων οικοδομικών τετραγώνων, πλην της παραλιακής ζώνης, ορίζεται συντελεστής δόμησης 2,2 (υλοποιείται μέσος συντελεστής 1,5) όταν θα έπρεπε να είναι 0,8. Προβλέπονται 6 Πύργοι ύψους έως 200μ και γενικότερα κτίρια έως 50, 70 μέτρων ύψους που δημιουργούν ένα σχεδόν συνεχές φράγμα υψηλών κτιρίων το οποίο περιβάλλει το Μητροπολιτικό Πάρκο και απλώνεται σε μήκος 2,5 χιλιομέτρων παράλληλα με την παραλιακή λεωφόρο.
• Η γη που προκύπτει από την υποχρεωτική συμμετοχή των ιδιοκτητών όταν μια περιοχή εντάσσεται στο σχέδιο και εντέλει το Πάρκο, οι κοινόχρηστοι και οι κοινωφελείς χώροι δεν μεταγράφονται στους οικείους Δήμους.
• Το έργο προκαλεί απώλεια της δημόσιας γης για την ικανοποίηση των αναγκών της πόλης κατ’ αρχάς των 6.000 στρ. και στη συνέχεια με τη μη απόκτηση των συνηθισμένων πλήρων δικαιωμάτων του δημοσίου και των ΟΤΑ. Τα παραπάνω οδηγούν στη μη κάλυψη βασικών αναγκών των ίδιων των δήμων στους οποίους υπάγεται η έκταση, ούτε πρόβλεψη αναγκών για το νοτιοανατολικό λεκανοπέδιο. Ο ιδιώτης αρνείται να παραχωρήσει χώρους χρήσεων που εξυπηρετούν την πόλη ευρύτερα και τους οποίους δύναται να ενοικιάζει μελλοντικά στο δημόσιο κατά το δοκούν.
• Οι κοινόχρηστοι χώροι οδοί, πεζόδρομοι, χώροι πρασίνου δεν μεταγράφονται υποχρεωτικά στους οικείους δήμους και τελούν υπό την χρήση/διαχείριση του ιδιώτη. Αυτό αποτελεί κύριο χαρακτηριστικό των ιδιωτικών πολεοδομήσεων και προφανώς βρίσκεται σε σαφή αντίθεση με την πόλη όπως την γνωρίζουμε μέχρι σήμερα. Οι δημόσιοι χώροι της πόλης είναι η ίδια η πόλη, πεδίο κοινωνικότητας αλλά και άσκησης των κατά το Σύνταγμα και τους νόμους βασικών ανθρώπινων δικαιωμάτων που διέπουν την σχέση των πολιτών μεταξύ τους και με το κράτος.
• Στην παραλιακή ζώνη η έλλειψη των κατάλληλων διαμορφώσεων και κυρίως της νομικής κατοχύρωσης της ελεύθερης πρόσβασης στον αιγιαλό και παραλία από όλους, επιτρέπουν τον αποκλεισμό πέραν του μισού του συνολικού παράκτιου μετώπου. Ιδιαίτερα ανησυχητική είναι η αναφορά σε ελεύθερη παραλία 1 χλμ που «θα» δημιουργηθεί με νέα λιμενικά έργα ενώ καμία αναφορά δεν γίνεται για τα άλλα 2,5 χλμ της ακτογραμμής (όπου προβλέπονται ζώνες ξενοδοχείων, ιδιωτικές μαρίνες και συνοικία μονοκατοικιών) και των παραλιών που σήμερα υπάρχουν στο βόρειο τμήμα του χώρου.
• Το ίδιο το Μητροπολιτικό Πάρκο διατηρεί τη δόμηση που αντιστοιχεί στις ξενοδοχειακές εγκαταστάσεις (ο νόμος επιτρέπει 0,2 - υλοποιείται συντελεστής 0,16) σε εκτός σχεδίου περιοχές. Εντός αυτού επιτρέπονται χρήσεις που δεν είναι Πάρκο όπως Εκθεσιακό Κέντρο 350 στρ. Το Αθλητικό Κέντρο του Αγίου Κοσμά (300 στρ.) μετεγκαθίσταται εν μέρει και προσμετράται επίσης εντός του Πάρκου ενώ σήμερα υπάρχει και λειτουργεί. Άρα το κέρδος για την πόλη από το πάρκο είναι κατά πολύ μικρότερο από τα 2.000 στρ. Αν μάλιστα αφαιρεθούν οι απαράδεκτες χρήσεις για ένα Μητροπολιτικό Πάρκο αλλά και αυτές που ήδη υπάρχουν σήμερα το ισοζύγιο ωφέλειας πρασίνου από την δημιουργία του περιορίζεται σε 650 στρέμματα (Συνεδριακό Εκθεσιακό Κέντρο 200 στρ., Θεματικό Πάρκο - Υδροποπάρκο 150 στρ., υπόστεγα αεροπλάνων 100 στρ., FIR Αθηνών 35 στρ., υψηλό κτίριο πολυδύναμων λειτουργιών 50 στρ., υφιστάμενο Αθλητικό Κέντρο, θεμοθετημένοι χώροι πρασίνου παραλιακού μετώπου εκτός ΕΑΚΝ 300 στρ., περιοχές σημαντικής βλάστησης άνω των 200 στρ., υφιστάμενες δενδροφυτεύσεις των Ολυμπιακών Αγώνων και από τον δήμο Ελληνικού 100 στρ., υφιστάμενη Ολυμπιακή Πλατεία, χαρακτηρισμένη δασική έκταση από το δασαρχείο Πειραιά 37 στρ. κ.λπ.)
• Η μελέτη προβάλλει πλεόνασμα κοινοχρήστων ιδιαίτερης έκτασης το οποίο δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα καθώς λαμβάνει διαφορετικό σταθερότυπο για το δίκτυο κυκλοφορίας, ιδιαίτερα μικρότερο από αυτό που θα έπρεπε.
• Η νέα πόλη δύναται να υποδεχθεί πληθυσμό άνω των 35.000 κατοίκων ενώ η ΣΜΠΕ υποεκτιμά σημαντικά την χωρητικότητα και αντίστοιχα υποεκτιμά τους αναγκαίους κοινόχρηστους κοινωφελείς χώρους αλλά και τις επιπτώσεις του σχεδίου.
• Δεν έχουν ή πλημμελώς έχουν εκτιμηθεί οι επιπτώσεις από το σχέδιο της νέας πόλης που επιβαρύνουν το ανθρωπογενές και φυσικό περιβάλλον της πόλης αλλά και των περιοχών γύρω από το σχέδιο.
• Δεν έχουν εκτιμηθεί οι επιπτώσεις από την απορρύθμιση των λειτουργιών των παραδοσιακών πολεοδομικών κέντρων των Δήμων, αλλά και της κτηματομεσιτικής αγοράς σε συνδυασμό μάλιστα με τον ιδιαίτερα υψηλό φόρο κατοχής ιδιοκτησίας ΕΝΦΙΑ καθώς και η απώλεια θέσεων εργασίας από τα νέα εμπορικά κέντρα.
• Δεν έχουν εκτιμηθεί βασικές εναλλακτικές λύσεις όπως είναι η συνήθης πρακτική της διοίκησης, δηλαδή της δημόσιας πολεοδόμησης, όπως θα όφειλε το κράτος να πράξει για μία έκταση αυτής της σημασίας
• Δεν εντοπίζονται συνοδά ή υποστηρικτικά έργα και η περιβαλλοντική τους εξέταση και τυχόν κόστος που αναλαμβάνει το δημόσιο.
• Δεν έχουν εκτιμηθεί οι κοινωνικές επιπτώσεις από την υλοποίηση μιας πρωτόγνωρης κλίμακας οικιστικού προγράμματος οργανωμένης δόμησης με χαρακτηριστικά ιδιωτικής πολεοδόμησης εντός του υφιστάμενου οικιστικού ιστού ,αντίθετα με την διεθνή σχετική αρνητική εμπειρία.
• Δεν έχει εκτιμηθεί το φαινόμενο «έξωσης» των παλαιών κατοίκων από πλασματικές αξίες γης λόγω «προσμονής υλοποίησης του σχεδίου» φαινόμενο υπαρκτό και σε εξέλιξη που προκαλείται από τον φόρο κατοχής ιδιοκτησίας ΕΝΦΙΑ, στον οποίο δεν υπόκειται ο φορέας του έργου.
• Δεν έχει εκτιμηθεί το ισοζύγιο πρασίνου, λαμβάνοντας υπόψη εκτάσεις που καλύπτονται σήμερα από ικανοποιητική βλάστηση ή αυτές που προστατεύονται από το υφιστάμενο πολεοδομικό καθεστώς και εντάσσονται σε ζώνες πολεοδόμησης ή ανάπτυξης.
• Δεν παρουσιάζονται χαρτογραφικά οι δασικές εκτάσεις, λιβάδια Ποσειδωνίας και άλλοι οικότοποι προτεραιότητας, ο πρόσφατα οριοθετημένος χώρος του προϊστορικού οικισμού και μάλιστα στο σχέδιο του έργου ώστε να συνεκτιμώνται.
• Δεν παρουσιάζεται το κόστος που προκύπτει στο Δημόσιο από την απώλεια υφιστάμενων εσόδων, απώλεια εγκαταστάσεων, κόστος μετεγκατάστασης αυτών και συνοδών έργων που το σχέδιο θα προκαλέσει με αποτέλεσμα να υπερεκτιμάται το οικονομικό όφελος αλλά και να μην εκτιμάται το σύνολο των επιπτώσεων.

2.2. Δεν παρουσιάζεται το προστατευτικό καθεστώς του φυσικού κεφαλαίου,

ειδικότερα των δασικών εκτάσεων

• Το σχέδιο αγνοεί τον χαρακτηρισμό ως δασικής έκτασης των 37 στρ. στην περιοχή του Κολλεγίου Θηλέων από τον δασάρχη Πειραιά καθώς και την Εμπρόθεσμη Άσκηση Αντίρρησης (14/7/2017) εκ μέρους πολιτών της περιοχής όπου, με βάση Πραγματογνωμοσύνη Δασολόγων, τεκμηριώνεται ότι υφίστανται ιδιαίτερα σημαντικές περιοχές άνω των 400 στρ. που εμπίπτουν της δασικής νομοθεσίας στο υπόλοιπο της έκτασης.

Γεγονός είναι ότι η Διοίκηση όφειλε να προβεί στις δέουσες ενέργειες καθορισμού των ευαίσθητων περιοχών πολιτιστικού και φυσικού κεφαλαίου προφανώς πριν την δημοσιοποίηση της ΣΜΠΕ του ΣΟΑ καθώς μάλιστα είχε λάβει τις αποφάσεις περί της έκτασης ήδη από το 2012 με την ψήφιση του Ν.4062/2012 και μάλιστα προ της έναρξης του διαγωνισμού, εφόσον ήθελε να δεσμευθεί όσον αφορά το αποτέλεσμά του και του Σχεδίου Γενικής Διάταξης που υποβλήθηκε.

Αντιθέτως, με τη διαδικασία που ακολούθησε επεδίωξε τη δημιουργία τελεσίδικων επιλογών στον χώρο χωρίς προηγουμένως να ζητήσει από τις αρμόδιες υπηρεσίες να αποφανθούν για το ποιες εκτάσεις εμπίπτουν των αρμοδιοτήτων τους και ποιοι οι οφειλόμενοι περιορισμοί στην ανάπτυξη του ακινήτου.

Η μη καταγραφή των οικοτόπων προτεραιότητας (λιβάδια Ποσειδωνίας) στη θαλάσσια περιοχή του έργου αποσκοπεί στην εκτέλεση λιμενικών έργων και προσχώσεων στο σύνολο της ακτογραμμής με εξαίρεση την περιοχή του Ολυμπιακού Ιστιοπλοϊκού Κέντρου.

2.3. Δεν παρουσιάζεται ή ελλιπώς παρουσιάζεται το πολιτιστικό κεφάλαιο και το προστατευτικό καθεστώς του

Στην υπό μελέτη περιοχή εντοπίζονται σημαντικά κατάλοιπα που αποτελούν κρίσιμες μαρτυρίες της ιστορίας της Αττικής (από την προϊστορική εποχή μέχρι τους νεώτερους χρόνους), που αφενός χρήζουν προστασίας από το κράτος, αφετέρου η συστηματική και ολοκληρωμένη ανάδειξή τους αποτελεί ένα ιδιαίτερο στοιχείο του πολιτιστικού κεφαλαίου του τόπου. Υποχρέωση της πολιτείας είναι η εμπεριστατωμένη αξιολόγησή τους και ο καθορισμός του σωστού τρόπου προστασίας και ανάδειξης, λαμβάνοντας υπόψη στο σχεδιασμό του χώρου τον ιδιαίτερο πολιτιστικό χαρακτήρα του. Όπως έχει αναφερθεί στον τύπο, ενώ υφίσταται πρόθεση της Διοίκησης καθορισμού αρχαιολογικών χώρων / περιοχών αρμοδιότητάς της αυτό δεν έχει υλοποιηθεί.

Αποτελεί ιδιαίτερα σημαντική έλλειψη η απουσία εμπεριστατωμένη αντιμετώπισης των σημαντικών υλικών καταλοίπων καθώς λόγω συνάφειας και πυκνότητας συνιστούν ένα ενιαίο σύνολο της ιστορικής, πολιτιστικής φυσιογνωμίας της περιοχής.

Επίσης αν και αναφέρεται στην ΣΜΠΕ η ΥΑ υπ’ αρ. ΥΠΠΟΑ/ΓΔΑΠΚ/ΔΙΠΚΑ/ΤΠΚΑΧΜΑΕ/Φ57/68178/

40545/3236/930 (ΦΕΚ 223 ΑΠΠΘ/9.11.2015) «Οριοθέτηση του χερσαίου και ενάλιου αρχαιολογικού χώρου του Αγίου Κοσμά, Δήμου Ελληνικού, Περιφέρειας Αττικής, για την αποτελεσματικότερη προστασία του προϊστορικού οικισμού και των νεκροταφείων που έχουν ανασκαφεί και διατηρούνται στη χερσόνησο του Αγίου Κοσμά, των καταλοίπων του αρχαίου οικοδομήματος και του αρχαίου δρόμου στο χώρο του Αθλητικού Κέντρου Νεότητας, καθώς και του μεταβυζαντινού ναού των Αγίων Κοσμά και Δαμιανού» αυτή δεν αποτυπώνεται ως θα όφειλε στο τοπογραφικό της έκτασης, στους χάρτες θεσμικού καθεστώτος άλλα ούτε στο σχέδιο Ζωνών Σχεδίου Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης/ΜΠΕΑ. Αυτό αποτελεί βασική έλλειψη συνεκτίμησης των προτεινόμενων λιμενικών και οικιστικών έργων που προβλέπονται από το σχέδιο και των περιβαλλοντικών δεδομένων.

Περαιτέρω έχει κατατεθεί στο ΣτΕ αίτηση ακυρώσεως ως προς τον μη χαρακτηρισμό ως ιστορικών διατηρητέων μνημείων σημαντικού αριθμού κτιρίων στην έκταση που ούτως η άλλως θα όφειλαν να τεθούν υπό κρατική προστασία όχι μόνο υποκείμενα στον Αρχαιολογικό Νόμο αλλά στο συνολικό πλέγμα που προβλέπεται από την κείμενη νομοθεσία.

Σημειώνουμε ότι το κτιριακό απόθεμα έχει αξιολογηθεί από την διοίκηση στο πλαίσιο του διενέργειας του Διεθνούς Αρχιτεκτονικού Διαγωνισμού για το Μητροπολιτικό Πάρκο Ελληνικού (ΟΡΣΑ 2004). Στα τεύχη που διατέθηκαν στους διαγωνιζόμενους η διοίκηση είχε προβεί σε αξιολόγηση του κτιριακού αποθέματος και μεταξύ άλλων το πρώην Κολλέγιο Θηλέων είχε κριθεί ότι έπρεπε να διατηρηθεί και επαναχρησιμοποιηθεί.

2.4. Σχετικά με τους όρους δόμησης

Στη σελίδα 4-105 της ΣΜΠΕ αναφέρεται : «Τέλος, και ο ΝΟΚ (Ν.4067/2012) υιοθετεί τη φιλοσοφία πριμοδότησης του ΣΔ με την προϋπόθεση της μείωσης του ποσοστού κάλυψης του οικοπέδου. Έτσι, η αρχή της περιβαλλοντικά εναρμονισμένης δόμησης, η οποία αποτελεί κεντρικό άξονα όλων των σύγχρονων νομοθετικών ρυθμίσεων, λαμβάνει υπόψη της το συνολικό περιβαλλοντικό αποτύπωμα των κτηρίων και όχι μόνο τον συντελεστή δόμησης. Οι υψηλές πυκνότητες, η μεγάλη πυκνότητα των κτηρίων, ο τρόπος ανάπτυξης των κτηριακών όγκων, και η έλλειψη επαρκών κοινόχρηστων χώρων αποτελούν βασικούς λόγους για την περιβαλλοντική υποβάθμιση περιοχών. Επομένως, ως γενική κατεύθυνση κρίνεται πλέον ως επιτρεπτή, αν όχι επιβεβλημένη η αύξηση του συντελεστή δόμησης σε περίπτωση περιορισμού της κάλυψης προς όφελος της περιβαλλοντικής αναβάθμισης και, εν τέλει, της ποιότητας ζωής»

Κατά την άποψή μας οι ευεργετικές διατάξεις του ΝΟΚ δεν αφορούν περιπτώσεις σχεδιασμού του χώρου με χαρακτηριστικά οργανωμένης δόμησης μίας ενιαίας αραιοδομημένης και μάλιστα δημόσιας έκτασης 6.000 στρ. Αφορούν αστικές εκτάσεις με διαμορφωμένο χαρακτήρα, πυκνοδομημένες και με πολυδιάσπαση ιδιοκτησιών.

Η ΣΜΠΕ οφείλει να εξετάσει το σύνολο του Συντελεστή Δόμησης χωρίς να τον διασπά και να τον επιμερίζει. Αντίστοιχα οφείλει να εκτιμά τις επιπτώσεις, λαμβάνοντας υπόψη μεσαία ή δυσμενή σενάρια έντασης, όπως αναφορικά με τον αναμενόμενο αριθμό κατοίκων, νέο πληθυσμό της έκτασης, ο οποίος κατά την άποψη μας υπολογίζεται ιδιαίτερα μειωμένος. Σημειώνεται ότι η χωρητικότητα και ο νέος πληθυσμός συνιστούν τη βάση υπολογισμού για σημαντικές συνιστώσες του σχεδιασμού, όπως των κοινωφελών χρήσεων.

Στη σελ. 1-206 της ΣΜΠΕ αναφέρεται «Σύμφωνα με τον υπάρχοντα σχεδιασμό, εντός των Ζωνών Πολεοδόμησης του Σ.Ο.Α. εκτιμάται ότι ο πληθυσμός στον Μητροπολιτικό Πόλο Ελληνικού Αγίου Κοσμά θα κυμανθεί μεταξύ 16.844 κατοίκους έως 24.483 κατοίκους». Αντίθετα, ο πληθυσμός οφείλει να υπολογισθεί στα επίπεδα της πρόβλεψης Ελληνικό Α.Ε. (σχέδιο Πολλάλη) στους 35.000 κατοίκους (και μεταξύ 33.000 και 44.000). Παρουσιάζεται αναλυτική τεκμηρίωση στο εκτενέστερο κείμενο που κατατέθηκε στη διαβούλευση.

2.5. Περιβαλλοντική Βιωσιμότητα

Το σχέδιο αντίκειται στην αρχή της Περιβαλλοντικής Βιωσιμότητας καθώς

• Αναιρεί τον κύριο προορισμό της έκτασης ως Μητροπολιτικής Ζώνης Πρασίνου. Οι εναλλακτικές λύσεις (ΟΡΣΑ ΥΠΕΧΩΔΕ, ΕΜΠ) είναι πολύ περισσότερο περιβαλλοντικά βιώσιμες.
• Αναλώνει 4.000 στρ. και μάλιστα αυτά στα οποία σήμερα εντοπίζονται περιοχές πρασίνου.
• Αντίθετα αναπτύσσει το «Πάρκο» σε έκταση με μηδενική βλάστηση αυτή των διαδρόμων προσγείωσης προβλέποντας μάλιστα την διατήρηση και επίχωσή τους σε μεγάλο βαθμό τουλάχιστον.
• Η αρχή σχεδιασμού του έργου με στόχο την αποτροπή μεταβολών στο σχέδιο καταθέτει αντιρρήσεις για χαρακτηρισμό δασικής έκτασης που αναλογεί στο 0,6% των 6.000 στρ. !
• Αντίστοιχα επιδιώκει την ελαχιστοποίηση των κηρύξεων και χαρακτηρισμού ως διατηρητέων κτιρίων στην έκταση.
• Δεν επιδιώκει την ενιαία αντιμετώπιση και ανάδειξη του πολιτιστικού αλλά και φυσικού κεφαλαίου στο σύνολο του βόρειου τμήματος της περιοχής από την θέση του προϊστορικού οικισμού έως τον σταθμό Αργυρούπολης και κατά μήκος του ρέματος.

2.6. Ανάλυση Συντελεστών Περιοχών Πολεοδόμησης

Από τον ν.4062 στα οικοδομικά τετράγωνα ορίζεται καθαρός συντελεστής δόμησης κατά τα προβλεπόμενα από τον 2508/1997, δηλαδή 0,8.

Επιτρέπονται εξαιρέσεις σε περιοχές με ιδιαίτερο πολεοδομικό ενδιαφέρον ή αν σε περιοχές πολεοδομικού κέντρου επιδιώκεται η συγκέντρωση κεντρικών λειτουργιών (σημειώνεται ότι δεν νοείται πολεοδομικό κέντρο χωρίς συγκέντρωση κεντρικών λειτουργιών, οπότε και επιτρέπεται να καθορίζονται μεγαλύτεροι συντελεστές οι οποίοι δεν μπορεί να ξεπερνούν το 2,2).

Από τις 6 πολεοδομικές ενότητες εκτός παράκτιου μετώπου, μόνο η μία προσεγγίζει τον συντελεστή 0,8 δηλαδή προτείνεται 0,86 που αντιστοιχεί στο 13% της έκτασης. Στο σύνολο των υπόλοιπων ενοτήτων δηλαδή στο υπόλοιπο 87% των ζωνών πολεοδόμησης προτείνονται συντελεστές δόμησης 1,44 / 1,5 / 1,44 / 1,78 /1,22.

Εκτός του ότι η εξαίρεση του νόμου γίνεται κανόνας σημειώνουμε ότι οι συντελεστές αυτοί είναι ιδιαίτερα υψηλοί και δεν συναντώνται στην ευρύτερη περιοχή του σχεδίου.

2.7. Τα ύψη των κτιρίων

Στις περιβάλλουσες περιοχές, στις οποίες δεν έχει σε σημαντικό βαθμό υλοποιηθεί ο συντελεστής δόμησης, κυριαρχούν κτίρια κατοικίας (μονοκατοικίες, 3 όροφοι και ισόγειο και πάντως όχι υψηλοτέρα των 5-6 ορόφων). Στην Αττική γενικότερα το υψηλότερο κτίριο είναι ο Πύργος των Αθηνών με 103μ ύψος, και ακολουθούν ο Πύργος Κατοικιών Απόλλων με 80 μ. ύψος, το ξενοδοχείο Hilton με 65μ ύψος και το ξενοδοχείο President με 68μ ύψος. Στο ΣΟΑ Ελληνικού η συντριπτική πλειοψηφία των κτιρίων έχουν ύψος 50μ., 70μ., και 200μ. (6 ουρανοξύστες).

Η διαφορά της ελληνικής πολιτιστικής μας κληρονομιάς σε σχέση με διεθνείς αναφορές και βιώματα έγκειται στην ανάδειξη του ανθρώπου και της ανθρώπινης κλίμακας στο αστικό τοπίο, στην αρχιτεκτονική, στην κοινωνία. Ακόμη και αν η «πολυκατοικία απομάκρυνε τους ανθρώπους» οι κάτοικοι της πόλης αναφέρονται στη γειτονιά τους, δένονται με αυτήν και η Αθήνα έχει το ιδιαίτερα θετικό προνόμιο να είναι μία υγιής κοινωνικά πόλη.

Τα ιδιαίτερα υψηλά κτίρια, οι Πύργοι ή οι Ουρανοξύστες, όπως ονομάζονται στην ελληνική γλώσσα αντί των τοπόσημων που αναφέρει η μελέτη, έχουν δύο κύριες σκοπιμότητες που η καθ’ ύψος ανάπτυξη επιτρέπει : την υψηλή συγκέντρωση πληθυσμού με σχετικά φτηνό κόστος διατηρώντας ελεύθερες επιφάνειες στο έδαφος και την δημιουργία υψηλών αξιών γης λόγω της θέας σε σχέση με τα χαμηλότερα κτίρια.

Σημειώνεται ότι ο αναπτυξιακός νόμος 395/1968 που δημιουργήθηκε κατά την περίοδο του δικτατορικού καθεστώτος επέτρεψε τα υψηλά κτίρια επίσης για αναπτυξιακούς λόγους αλλά ευτυχώς δεν υλοποιήθηκε.

2.8. Η ιδιαιτερότητα του παράκτιου μετώπου

Το παράκτιο μέτωπο έχει ιδιαίτερη σημασία για την Αθήνα καθώς αποτελεί ένα ενιαίο σύνολο, ένα χώρο μοναδικό όπου συνυπάρχουν φυσικό περιβάλλον υψηλής οικολογικής ποιότητας, τοπίο σπάνιου κάλλους, σημαντικοί αρχαιολογικοί χώροι και ποικίλες πολεοδομικές λειτουργίες.

Η υψηλή οικολογική ποιότητα και η αισθητική του τοπίου αλλά και η πολυπλοκότητα των λειτουργιών που ήδη υπάρχουν στην περιοχή πρέπει να διαφυλαχθούν, γιατί συνιστούν πολύτιμο πόρο για την πρωτεύουσα.

Ιδιαίτερα η περιοχή του Δήμου Ελληνικού Αργυρούπολης στο σύνολο του παράκτιου μετώπου αποτελεί, λόγω της ικανής έκτασης και των ιδιαίτερων φυσικών και πολιτιστικών στοιχείων αλλά και της μέχρι σήμερα διαφύλαξης σημαντικού (βόρειου τμήματος) μήκους της φυσικής ακτογραμμής, ένα πολύτιμο τμήμα του.

Αποτελεί επίσης το σημαντικότερο καταφύγιο της φυσικής θαλάσσιας ζωής σε ιδιαίτερα κοντινή απόσταση από τις κεντρικές περιοχές της ακτής του Λεκανοπεδίου που έχουν υποβαθμιστεί οικολογικά.

Το μοντέλο της εν σειρά δημιουργίας μαρίνων και οργανωμένων ακτών κολύμβησης (μαρίνα - οργανωμένη ακτή κολύμβησης - μαρίνα), δεν είναι δυνατόν να απλωθεί περαιτέρω σε όλο το μήκος της ακτογραμμής, χωρίς σοβαρές επιπτώσεις στην οικολογική ποιότητα του θαλάσσιου περιβάλλοντος και ιδιαίτερα στην θαλάσσια χλωρίδα και πανίδα. Η σημερινή σχετικά καλή οικολογική ποιότητα μπορεί να αποδοθεί στην διατήρηση αρκετών φυσικών τμημάτων της ακτογραμμής που συνεχίζουν να λειτουργούν ως καταφύγια και τόποι αναπαραγωγής των θαλάσσιων οργανισμών.

Το σχέδιο είναι ανεπίτρεπτο καθώς :

• Η περιοχή είναι ρυθμισμένη πολεοδομικά και το σχέδιο συνιστά «επί τα χείρω εξέλιξη»
• Το δημόσιο τα τελευταία χρόνια έχει σημειακά, επανειλημμένως και άνευ ολοκληρωμένης μελέτης, προβεί σε επί τα χείρω μεταβολές
• Η περιοχή χρήζει ιδιαίτερης προστασίας και οικολογικής αποκατάστασης
• Προκαλεί περαιτέρω επιβάρυνση του θαλάσσιου οικοσυστήματος των ακτών με υπαιτιότητα του κράτους.
• Επιβαρύνεται το χερσαίο τμήμα του οικοσυστήματος των ακτών και μάλιστα πολεοδομείται, δηλαδή εξ’ ορισμού μειώνεται η έκτασή του απαράδεκτα
• Παραβιάζονται οι αρχές προστασίας του τοπίου
• Παραβιάζεται η ελεύθερη πρόσβαση που προκύπτει από τον κοινόχρηστο χαρακτήρα των ακτών

2.9. Έλλειψη συμβατότητας με τον υπερκείμενο σχεδιασμό

Βάσει του υπερκείμενου χωροταξικού σχεδιασμού η έκταση του πρώην αεροδρομίου μέχρι την ψήφιση του ν.4062/2012 και βάσει του ν.2338/1995 (άρθρο 9) «προορίζεται κυρίως για τη δημιουργία μητροπολιτικής ζώνης πρασίνου. Η ανάπτυξη και αξιοποίηση του χώρου αυτού εντάσσεται στον ευρύτερο χωροταξικό, οικιστικό και περιβαλλοντικό σχεδιασμό της περιοχής, με βάση ολοκληρωμένη μελέτη που εκπονείται από τον Οργανισμό Ρυθμιστικού Σχεδίου Αθήνας και εγκρίνεται κατά την κείμενη νομοθεσία».

Το σύνολο των ενεργειών της Διοίκησης έκτοτε, ο προγραμματισμός του ΟΡΣΑ (διεθνής διαγωνισμός 2004 για το αεροδρόμιο) αλλά και τα σχέδια νόμων για την επικαιροποίηση του ΡΣΑ προέβλεπαν Μητροπολιτικό Πάρκο στο μεγαλύτερο τμήμα του πρώην αεροδρομίου, την πολεοδόμηση έως 1.000 στρεμμάτων και την λειτουργική σύνδεση Μητροπολιτικού Πάρκου και παραλιακού μετώπου (χωρίς αναίρεση του χαρακτήρα τους).

Η διοίκηση, τόσο με τα Ολυμπιακά έργα και τις Μετα-Ολυμπιακές ρυθμίσεις, επιβάρυνε το παραλιακό μέτωπο, αλλά δεν πρότεινε ποτέ την επέκταση της πόλης σε βάρος του παράκτιου μετώπου.

Επίσης, όπως παραπάνω αναφέρθηκε, δεν συναντάται στις χωροταξικές προβλέψεις ακόμη και αυτές που δημιουργήθηκαν μετά την ψήφιση του ν. 4062/2012 (και στην λογική της προσπάθειας θεσμικής ενίσχυσης των επιλογών του) και ειδικότερα στο νέο Ρυθμιστικό Σχέδιο (ν.4277/2014) η οικιστική επέκταση της πόλης στο σύνολο της έκτασης του αεροδρομίου και του παραλιακού μετώπου, η υπέρμετρη εντατικοποίηση που προβλέπεται, αλλά ούτε και ιδιωτική πολεοδόμηση αυτής της κλίμακας ακόμα και εντός της πόλης της Αθήνας.

Επίσης το νέο ρυθμιστικό ΡΣΑ 2014, στο μέτρο που αναφέρεται στον ν.4062/2012 και αναφέροντας γενικές κατευθύνσεις και μάλιστα χωρίς χωροταξική αναφορά δεν δύναται να θεωρηθεί ότι επιτρέπει το σχέδιο.

Με έντεχνους χειρισμούς θέσπισης ιδιαίτερα σημαντικών παρεκκλίσεων από την κείμενη νομοθεσία και εντέλει πολεοδομικών τεχνασμάτων επιδιώκεται να συγκαλυφθεί ότι το σχέδιο συνιστά οικιστική επέκταση στο σύνολο της έκτασης, υπέρμετρης δόμησης και με χαρακτηριστικά ιδιωτικής πολεοδόμησης, το οποίο ούτε προβλέπεται αλλά ούτε και θα ήταν αποδεκτό να προβλέπεται από τον υπερκείμενο σχεδιασμό.

Το σχέδιο επιτρέπει μετατροπή του συνόλου της έκτασης σε οικιστικό υποδοχέα υπέρμετρης δόμησης με χαρακτηριστικά ιδιωτικής πολεοδόμησης.

Προκύπτει :

• Ότι εφαρμόζοντας τον μέγιστο κατά τη νομοθεσία και τρέχουσα πρακτική της διοίκησης συντελεστή δόμησης επί των οικοδομήσιμων χώρων 0,8 (καθαρός συντελεστής) προκύπτει μέγιστη δόμηση 2.400.000 τμ που υπολείπεται ιδιαίτερα από αυτήν που αναφέρεται από το προτεινόμενο σχέδιο 2.700.000 αλλά και αυτή που ισχύει και δύναται να υλοποιηθεί σε επόμενη φάση δηλαδή 3.300.000 (εφόσον για λόγους αντικειμενικής σύγκρισης αφαιρεθούν 300.000 τμ χρήσεων κοινής ωφέλειας).
• Ότι το Μητροπολιτικό Πάρκο δεν αποτελεί πολεοδομικά διακριτή χρήση αλλά εντάσσεται στον οικιστικό υποδοχέα με τρόπο ώστε αφενός να υπολογισθεί ο μεικτός συντελεστής επί της έκτασης του Πάρκου αφετέρου να μεταφερθεί στις Ζώνες Πολεοδόμησης.

Το Ρυθμιστικό σχέδιο της Αθήνας δεν προβλέπει ρητά την οικιστική επέκταση αυτής της έκτασης, έντασης και χαρακτήρα και μάλιστα σε περιοχή που βρίσκεται εντός του Λεκανοπεδίου και αποτελεί ένα τελευταίο απόθεμα ελεύθερης δημόσιας γης για το μέλλον της πόλης και ιδιαίτερα του προστατευόμενου θεσμικά παραλιακού μετώπου. Αυτό ισχύει για το ΡΣΑ του 1985 δηλαδή το Ρυθμιστικό που ίσχυε όταν ψηφίστηκε ο ν.4062/2012 αλλά και το νέο. Το νέο ρυθμιστικό ΡΣΑ 2014 αναφέρεται στον ν.4062/2012 ενώ δεν θα όφειλε, καθώς αυτός ανεπίτρεπτα παραβίασε το ΡΣΑ 85 και τον κύριο προορισμό της έκτασης (Μητροπολιτική Ζώνη Πρασίνου) και τον μέχρι τότε προχωρημένο σχεδιασμό της διοίκησης, χωρίς την δέουσα κατά την επιστήμη μελέτη, εξέταση εναλλακτικών και των δυσμενών επιπτώσεων για την Αθήνα και χωρίς διαβούλευση.

Το σχέδιο θα όφειλε να εξετασθεί και μάλιστα συγκριτικά σε σχέση με τις διατάξεις που προβλέπονται από την κείμενη νομοθεσία για την ιδιωτική πολεοδόμηση καθώς :

• Υφίσταται ιδιωτικός φορέας σχεδιασμού και υλοποίησης
• Η γη, αν και αρχικά δημόσια, παραχωρείται στο σύνολο της πριν πολεοδομηθεί, άρα το Δημόσιο την μετατρέπει σε ιδιωτική
• Οι κοινόχρηστοι χώροι και οι κοινωφελείς εκτάσεις «παραχωρούνται σε κοινή χρήση» δεν μεταγράφονται στον οικείο δήμο και τελούν υπό την διαχείριση και εκμετάλλευση του ιδιώτη
• Προβλέπεται ιδιωτικός φορέας ο οποίος αναλαμβάνει την διαχείριση, λειτουργία και συντήρηση των ελεύθερων χώρων δημόσιας χρήσεως, χώρους και εγκαταστάσεις κοινής ωφέλειας, το Πάρκο και τους λοιπούς απαιτούμενους ελεύθερους χώρους δημόσιας χρήσεως, δημόσια και κοινωφελή κτίρια και υπηρεσίες, δρόμους, κοινόχρηστα πολεοδομικά έργα και συναφείς υποδομές
• Ο φορέας αναλαμβάνει την εκτέλεση των έργων εντός της έκτασης και το κόστος αυτών (αντίθετα δεν συμβάλλει στο κόστος κατασκευής των κτιρίων και εγκαταστάσεων κοινής ωφέλειας)

Σημειώνεται ότι ο ν.4260/2014 Περιβαλλοντική Αναβάθμιση και Ιδιωτική Πολεοδόμηση προβλέπει ένα περιοριστικό καθεστώς για την Αττική καθώς η έκταση που πολεοδομείται με το καθεστώς αυτό δεν μπορεί να είναι άνω από 300 στρ.

2.10. Το σχέδιο αντίκειται σε όλα τα προηγούμενα και στο ισχύον Ρυθμιστικό Σχέδιο Αθήνας

Το νέο Ρυθμιστικό Σχέδιο δεν προβλέπει οικιστικό υποδοχέα στην έκταση και μάλιστα υπέρμετρης δόμησης αλλά ούτε την ιδιωτική πολεοδόμησή της.

Ειδικότερα ως προς το παράκτιο μέτωπο δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι επιτρέπεται η πολεοδόμησή του και μάλιστα χωρίς ολοκληρωμένο σχεδιασμό της χωρικής ενότητας του αστικού μετώπου.

Στο πλαίσιο του ιδιαιτέρως ασφυκτικού χρόνου διαβούλευσης αναφέρουμε :

Το νέο Ρυθμιστικό Σχέδιο της Αθήνας αν και έπεται των ειλημμένων αποφάσεων σχεδιασμού της έκτασης :

• Δεν αναφέρεται ρητά στις κατευθύνσεις ότι η έκταση θα αποτελέσει οικιστικό υποδοχέα και μάλιστα εντονότερης έντασης και συντελεστή δόμησης από αυτήν που επιτρέπεται από την κείμενη νομοθεσία.
• Δεν αναφέρεται επίσης ότι η περιοχή εντάσσεται ως έκταση άσκησης ιδιωτικής πολεοδόμησης η οποία στην Αττική απαγορεύεται να είναι αυτής της έκτασης.
• Δεν ορίζει οικιστικό υποδοχέα στο παράκτιο μέτωπο

Οι αναφορές και κατευθύνσεις όπως αναφέρονται στο νέο ΡΣΑ καλύπτουν επίσης την εφαρμογή της εναλλακτικής λύσης 1, δηλαδή του μέχρι τότε σχεδίου ΥΠΕΧΩΔΕ – ΟΡΣΑ, και είναι ιδιαίτερα γενικού και αόριστου χαρακτήρα σε αντίθεση με το προηγούμενο Ρυθμιστικό Σχέδιο.

Μάλιστα στο ειδικό άρθρο για την ΜΠΕΑ αναφέρει: "Το τέως Αεροδρόμιο Ελληνικού, σε συνδυασμό με την παράκτια Ολυμπιακή ζώνη του Αγίου Κοσμά (Ολυμπιακό Κέντρο Ιστιοπλοΐας του Αγίου Κοσμά και έκταση όμορων αθλητικών εγκαταστάσεων Αγίου Κοσμά), αναπτύσσεται ως μητροπολιτικός πόλος διεθνούς ακτινοβολίας … ».

Δηλαδή, δεν χρησιμοποιείται το απλό και η παράκτια έκταση αλλά η έννοια σε συνδυασμό, που σημαίνει ότι ο Μητροπολιτικός Πόλος αναπτύσσεται στο χώρο του πρώην αεροδρομίου χωρίς να αναιρείται ο υφιστάμενος χαρακτήρας των ακτών.

2.11. Το σχέδιο ΣΟΑ Ελληνικού αναιρεί το ΠΔ 254/Δ/2004 Ζωνών προστασίας των ακτών, το ΓΠΣ Ελληνικού και το ισχύον καθεστώς

2.12. Δεν εξετάστηκαν εναλλακτικές λύσεις

Δεν εξετάσθηκε η βασική εναλλακτική της κείμενης νομοθεσίας και συνηθισμένη πρακτική οικιστικών επεκτάσεων (χωρίς τις ειδικές για την περιοχή δυσμενείς τροποποιήσεις που επέφερε ο ν.4062/2012) αλλά ούτε και η μηδενική λύση.

Ο ν.4062/2012 (χωρίς όπως έχει ήδη αναφερθεί ΣΜΠΕ) και μέσω αυτού το εξεταζόμενο σχέδιο.

• Ανέτρεψε τον μέχρι τότε υπερκείμενο σχεδιασμό και το πρόγραμμα προστασίας της Αθήνας (ΡΣΑ’85)
• Όρισε ως οικιστική περιοχή το σύνολο της έκτασης των 6.000.000 τμ.
• Επέβαλλε ενιαίο μεικτό συντελεστή 0,5 και πρόσθετο 0,6 και εξ’ αυτού «δημιουργεί» δόμηση 3.000.000 και 3.600.000 τμ εκ των οποίων ως φαίνεται τα 300.000 αφορούν χρήσεις κοινής ωφέλειας και ανταποδοτικότητας.
• Προσδιόρισε δύο περιοχές, Μητροπολιτικό Πάρκο και Παραλιακό Μέτωπο με περιορισμό δόμησης (0,25 και 0,2) μεταφέροντας την δόμηση από αυτές στις ζώνες πολεοδόμησης.

Στις ζώνες πολεοδόμησης πλέον συγκεντρώθηκε με τον τρόπο αυτό μία ιδιαίτερα μεγάλης έντασης δόμηση πρωτόγνωρη για τα ελληνικά δεδομένα της σύγχρονης ιστορίας της πόλης, καθώς από την προβλεπόμενη δόμηση επί των οικοδομικών τετραγώνων προκύπτει μέσος καθαρός συντελεστής δόμησης 1,35 δηλαδή υπέρβαση κατά 70% του ανωτάτου προβλεπόμενου από την κείμενη νομοθεσία και την συνήθη πρακτική της διοίκησης για νεο-εντασσόμενες περιοχές.

Εξ’ αυτού και καθόσον πρόκειται για ιδιωτικό έργο που επιδιώκει να έλξει αγοραστές επιδιώκει δια της μείωσης της κάλυψης και αύξησης του ύψους των κτιρίων και της θέας προς θάλασσα και «Πάρκο» να αναιρέσει τις αρνητικές επιπτώσεις του υψηλού συντελεστή.

2.13. Δεν εξετάστηκαν συνοδά ή / και υποστηρικτικά έργα του σχεδίου ούτε οι επιπτώσεις και το κόστος τους που θα επιβαρύνει το δημόσιο προϋπολογισμό

Το κόστος μετεγκατάστασης όλων των σημερινών λειτουργιών το επωμίζεται το κράτος. Ιδιαίτερα αναφερόμαστε στο κόστος μετεγκατάστασης του αμαξοστασίου της ΕΘΕΛ, στα κυκλοφοριακά έργα - αναμένεται μεγάλη επιδείνωση της υφιστάμενης βεβαρημένης κατάστασης στο κύριο οδικό δίκτυο της περιοχής - και σε έργα υψηλού κόστους με δημόσια δαπάνη όπως η υπογειοποίηση της λεωφόρου Ποσειδώνος.

2.14. Αναίρεση αρμοδιοτήτων του Κράτους και ΟΤΑ ως προς τις κοινωφελείς λειτουργίες της πόλης και τους κοινόχρηστους χώρους

Δεν καταβάλλεται η υποχρεωτική εισφορά σε γη και χρήμα. Οι κοινόχρηστοι χώροι δεν μεταγράφονται αναγκαστικά στον οικείο Δήμο ή μεταγράφονται κατά το δοκούν ενώ προβλέπεται η πλήρης κυριότητα για το 30% της έκτασης.

Από τις μεταβιβάσεις δικαιωμάτων επί της γης προκύπτει ότι το 30% μεταβιβάζεται κατά πλήρη κυριότητα ενώ στο υπόλοιπο 70% διατηρείται η κυριότητα από το δημόσιο και ο αγοραστής αποκτά δικαιώματα χρήσης, διαχείρισης και εκμετάλλευσης για 99 έτη.

Στις περιπτώσεις κοινόχρηστων χώρων, όπως το «Πάρκο», οι δρόμοι, οι πλατείες δεν μπορεί να απαγορευτεί η κοινή χρήση. Στις περιπτώσεις Δημόσιας Πολεοδόμησης οι κοινόχρηστοι και οι κοινωφελείς χώροι μεταγράφονται και ανήκουν πλήρως στον οικείο Δήμο.

2.15. Επιπτώσεις στην κλιματική αλλαγή

• Ως προς την κλιματική αλλαγή

Από την συγκριτική ανάλυση των εναλλακτικών λύσεων (ΣΜΠΕ σελ. 5-72) η μελέτη αποδέχεται ότι συμβάλλει αρνητικά ως προς την κλιματική αλλαγή και βαθμολογεί αρνητικά το σχέδιο (-2)

• Ως προς την επιβάρυνση του ατμοσφαιρικού περιβάλλοντος

Από την συγκριτική ανάλυση των εναλλακτικών λύσεων (ΣΜΠΕ σελ. 5-72) η μελέτη αποδέχεται ότι συμβάλλει αρνητικά και βαθμολογεί αρνητικά το σχέδιο (-2)

• Ως προς το κλίμα – μικροκλίμα

Από την συγκριτική ανάλυση των εναλλακτικών λύσεων (ΣΜΠΕ σελ. 5-72) η μελέτη θεωρεί ότι συμβάλλει θετικά ως προς το κλίμα – μικροκλίμα (+2)

Σημειώνουμε ότι εφόσον αυτό προκύπτει από την μελέτη «Επιδράσεις στο μικροκλίμα εξαιτίας της ανάπλασης του χώρου του πρώην αεροδρομίου του Ελληνικού» δεν μπορεί να ισχύει καθώς η μελέτη έχει λάβει υπόψη της εντελώς διαφορετικά ύψη κτιρίων αλλά και γενικότερα φαίνεται ότι δεν διέθετε βασικά στοιχεία του εξεταζόμενου σχεδίου.

Σημειώνεται επίσης ότι ακόμη και από τα προφανώς εσφαλμένα λόγω εισόδου διαφορετικών δεδομένων στο μοντέλο υπό εξέταση, στα πορίσματα της δεν διακρίνονται σημαντικές θετικές μεταβολές ενώ εντοπίζονται έστω και σημειακά και μικρότερου μεγέθους αρνητικές.

Σε κάθε περίπτωση όμως ο όγκος της δόμησης που δημιουργείται και περιβάλλει το «Μητροπολιτικό Πάρκο» κατά την κοινή λογική δεν δύναται να ευνοήσει το μικροκλίμα πόσο μάλλον σε σχέση με άλλες εναλλακτικές που διαθέτει η έκταση όπου υπερτερεί το φυσικό περιβάλλον σε σχέση με το δομημένο.

2.16. Παραβίαση των αρχών προστασίας του Αττικού Τοπίου

Ήδη έχει γίνει αναφορά στα ελάχιστα υψηλά κτίρια της Αθήνας τα οποία δεν επηρεάζουν το περιβάλλον της Αττικής και σε καμία περίπτωση δεν κυριαρχούν στο σύνολο του Λεκανοπεδίου. Αντιθέτως, η συσσώρευση κτιρίων 50μ, 70μ, και 200μ ανατρέπουν ριζικά τον χαρακτήρα του Αττικού Τοπίου και μαζί με τη συγκέντρωση όλων των δυνατών χρήσεων δημιουργούν μια οικιστική ανάπτυξη η οποία συναντάται μόνο εντός υπεραναπτυγμένων αστικών μητροπόλεων.

Δεν θέλουμε ν’ αναφερθούμε σε «Νέους Παρθενώνες» - χαρακτηρισμός του «αναμορφωτηρίου» της Μακρονήσου, πάντως ο Παρθενώνας βρίσκεται σε ύψος 156 μ. από την θάλασσα και το σχετικό ύψος της Ακρόπολης ανέρχεται σε 70 μ., ενώ ο Ιερός Βράχος έχει μήκος 300μ. και πλάτος 150μ.

Τούτων δεδομένων ο εκτεταμένος, ελεύθερα προσβάσιμος και αδόμητος, παρά τις σημερινές επιμέρους επεμβάσεις, χώρος του παράκτιου μετώπου της Αττικής από το ΣΕΦ μέχρι το Λαύριο, αλλάζει ριζικά ταυτότητα και αστικοποιείται. Η αστική ανάπτυξη στον αδόμητο χώρο του πρώην Αεροδρομίου και της Παραλίας του Αγίου Κοσμά, εκρηκτική ως προς τα μεγέθη και το πλήθος των χρήσεων, σίγουρα θα συμπαρασύρει και άλλα σημεία του παράκτιου μετώπου για τα οποία ήδη προωθούνται προτάσεις ιδιωτικοποίησης και εκμετάλλευσης (παραλίες). Η προοπτική, που ξεκινά επιθετικά με το «σχέδιο Foster», είναι η πλήρης ανατροπή της ταυτότητας του παράκτιου μετώπου που κυριαρχείται σήμερα από φυσικά στοιχεία και τοπιακές εναλλαγές με ανοικτή θέα στο Σαρωνικό και ανοιχτό ορίζοντα με τις επάλληλες γραμμές νησίδων και βραχονησίδων.

Το μοναδικό τοπίο της παράκτιας ζώνης θα μπορούσε, με μικροεπεμβάσεις επούλωσης των οικοδομικών τραυμάτων που έχει υποστεί, να αποτελέσει ένα γραμμικό εκτεταμένο πόλο αναψυχής και τουρισμού, ελεύθερα προσβάσιμο τόσο στους κατοίκους όσο και τους επισκέπτες, σε αντίστιξη με τον αρχαιολογικό πόλο της ιστορικής πόλης της Αθήνας. Αντιθέτως, με το «σχέδιο Foster», που εκπόνησε μια διεθνής σχεδιαστική εταιρία σύμφωνα με τις προδιαγραφές του επενδυτή, εμφυτεύεται στο Ελληνικό μια νέα πόλη που παραπέμπει σε εικόνες Ντουμπάι, Μανχάταν και Λας Βέγκας. Στην αρχιτεκτονική του σύγχρονου International Style, που εκφράζεται στο σχέδιο, αντιπαρατίθενται μέχρι σήμερα οι προσεγγίσεις του κριτικού/ριζοσπαστικού τοπικισμού, οι οποίες εδράζονται στο «πνεύμα του τόπου», που - όσον αφορά την Αττική - αποδίδεται για το παράκτιο μέτωπο, από την αρχαιότητα μέχρι σήμερα, σε αυτό που συμπυκνώνει η έννοια του «Αττικού Τοπίου».

Η επένδυση της Lamda Development στο Ελληνικό δεν θα έχει μόνο καταστροφικές οικονομικές, κοινωνικές και οικολογικές επιπτώσεις για την Αττική αλλά θα προξενήσει επίσης ανεπανόρθωτη βλάβη στο παράκτιο μέτωπο της Αττικής από το ΣΕΦ μέχρι το Λαύριο, που αποτελεί μια ενότητα με κοινά τοπιακά χαρακτηριστικά και πλήθος φυσικών και ιστορικών μνημείων.

2.17. Το έργο θα κατασκευαστεί σε διάρκεια 25 ετών

Το έργο εκτελείται σε 4 φάσεις : 1Α (1-5 έτη), 1Β (6-10 έτη), 2 (11-15 έτη), 3 (16-25 έτη).

Από τα παραπάνω προκύπτει ότι για 25 έτη, στην κεντροβαρική περιοχή του ακινήτου του Ελληνικού, ως προς το παράκτιο μέτωπο, θα λειτουργεί ένα τεράστιο εργοτάξιο με ανυπολόγιστα προβλήματα διάσπασης της συνέχειας της ευρύτερης περιοχής, θορύβου, σκόνης, κυκλοφοριακής συμφόρησης, που θα διαλύσει τη ζωή των κατοίκων και τις λειτουργίες της πόλης με σοβαρό οικονομικό κόστος. Η επισκεψιμότητα του παράκτιου μετώπου θα διαταραχθεί στις ευρύτερα γειτνιάζουσες παραλίες. Είναι προφανές ότι ο επενδυτής ξεκινά από τα «φιλέτα» του σχεδίου, όπου η εκμετάλλευση είναι βέβαιη (περιοχή μαρίνας, οικιστική ανάπτυξη στη θέση του σημερινού ΕΑΚΝ).

2.18. Απώλεια υφιστάμενων θέσεων εργασίας και άνιση μεταχείριση ιδιωτών ως προς την επιχειρηματική δραστηριότητα

Στο ΣΟΑ Ελληνικού περιλαμβάνονται δύο εμπορικά κέντρα (malls) ενός επί της Βουλιαγμένης των 200.000 τμ και δεύτερου επί της παραλιακής 37.000 τμ. Η λειτουργία τους απευθύνεται στο σύνολο του πληθυσμού της Περιφερειακής Ενότητας του Νότιου Τομέα Αθηνών με σύνολο πληθυσμού 530.000 κατοίκων και αν ενταχθούν οι δήμοι Ηλιούπολης Δάφνης και Υμηττού του Κεντρικού Τομέα και οι δήμοι Βούλας, Βουλιαγμένης Βάρης του Ανατολικού Τομέα, αντί των δήμων Ταύρου - Μοσχάτου και Καλλιθέας, ο πληθυσμός ανέρχεται σε 550.000 κατοίκους.

Λαμβάνοντας υπ’ όψιν

• Ότι οι προβλεπόμενες εμπορικές αναπτύξεις επιτρέπεται να χωροθετηθούν επί ιδιαίτερα πλεονεκτικών θέσεων και επί των δύο κυκλοφοριακών αρτηριών (Βουλιαγμένης και Ποσειδώνος) σε θέσεις που εξυπηρετούνται από μέσα σταθερής τροχιάς και ειδικότερο το Μετρό με τον σταθμό Ελληνικού ή Αργυρούπολης.
• Ότι οι προβλεπόμενες εμπορικές αναπτύξεις σχεδιάζονται να καλύπτουν το σύνολο των εμπορικών αναγκών των κατοίκων και πιθανώς λιγότερο την κατηγορία των καθημερινών αναγκών.
• Ότι το κόστος γης για την υλοποίηση των εμπορικών αναπτύξεων και λοιπών οικονομικών δραστηριοτήτων είναι ιδιαιτέρως χαμηλότερο σε σχέση με αυτό που επιβαρύνει άλλους φορείς και επιχειρηματίες ή ακόμα και ιδιοκτήτες γης.
• Ότι το σχέδιο έχει ιδιαίτερο προσανατολισμό ως προς το σκέλος των εμπορικών αναπτύξεων με ακτίνα επιρροής που περιλαμβάνει πληθυσμό της τάξης των 500.000 κατοίκων.

Προκύπτουν αυτονόητα ιδιαίτερα αρνητικές επιπτώσεις στους εμπορικούς κλάδους που δραστηριοποιούνται κυρίως στα παραδοσιακά κέντρα των γειτονικών Δήμων, ιδιαίτερα δε της Γλυφάδας ως υπερτοπικού κέντρου της ευρύτερης περιοχής.

Από τα παραπάνω συμπεραίνεται ότι οι νέες θέσεις εργασίας θα δημιουργηθούν πάνω στην καταστροφή της μικρής και μεσαίας εμπορικής επιχείρησης και με μαζική εκκένωση των ενεργών σήμερα ακινήτων που έχουν διασωθεί και ενοικιάζονται ακόμα στην περίοδο της κρίσης. Η μισθωτή εργασία και η αυτοαπασχόληση θα πληγούν δραματικά ενώ αλυσίδες διεθνών επιχειρήσεων θα κερδίσουν τη μάχη του ανταγωνισμού στη νέα πόλη. Αντίστοιχα με τον κλάδο του εμπορίου αναμένεται να λειτουργήσει και ο κλάδος αναψυχής καθώς λειτουργεί σε μεγάλο βαθμό συμπληρωματικά αλλά και ένα ευρύτερο φάσμα επαγγελμάτων που συλλειτουργούν στα παραδοσιακά πολεοδομικά κέντρα.

Το δημόσιο απέκλεισε εξαρχής από την διαδικασία ανάπτυξης της έκτασης φυσικά πρόσωπα ή μικρές οικοδομικές επιχειρήσεις, θέτοντας συγκεκριμένους περιοριστικούς ως προς την συμμετοχή τους διαγωνιστικούς όρους. Το δημόσιο προφανώς είχε την δυνατότητα και την τεχνογνωσία να πολεοδομήσει την έκταση βάσει σχεδίου, να θεσμοθετήσει ειδικό πολεοδομικό κανονισμό και όρους δόμησης, μορφολογικές και τεχνικές προδιαγραφές, να δημιουργήσει οικοδομικά τετράγωνα και να προβεί σε κατάτμηση αυτών. Η εναλλακτική αυτή δυνατότητα, αν και εξετάστηκε απ’ όσο γνωρίζουμε, δεν προκρίθηκε (σχέδιο Ελληνικό Α.Ε. καθ. Πολλάλης). Η λύση αυτή θα επέτρεπε την συμμετοχή πληθώρας επαγγελματιών και επιχειρήσεων και θα αναδείκνυε την ιδιωτική πρωτοβουλία διευρύνοντας την συμμετοχή μικρών επιχειρήσεων και επαγγελματιών. Αντίθετα, η διοίκηση δια του ΤΑΙΠΕΔ απέκλεισε το σύνολο αυτών μειώνοντας τον αριθμό συμμετοχών και μάλιστα η διαδικασία κατέληξε με την κατάθεση μίας μοναδικής προσφοράς.

2.19. Επιπτώσεις στη Αγορά Ακινήτων

Πέραν της αδυναμίας λειτουργίας των υφιστάμενων επιχειρήσεων στην ευρύτερη περιοχή, τεράστιο πρόβλημα θα δημιουργηθεί στην αγορά ακινήτων, ιδιαίτερα στον τομέα της κατοικίας. Χιλιάδες αδιάθετα διαμερίσματα και μονοκατοικίες λιμνάζουν λόγω της φούσκας ακινήτων που προϋπήρχε του ΣΟΑ Ελληνικού.

Απέναντι σ’ αυτά θα προστεθεί το πλήθος νέων κατοικιών που θα αξιοποιήσει τις παραχωρήσεις του δημοσίου για τη δημιουργία καλύτερου περιβάλλοντος. Δηλαδή ο «επενδυτής» θα ανταγωνιστεί τους μικρούς και μεσαίους ιδιοκτήτες ακινήτων με όρους πολύ καλύτερους που τού παραχωρεί το κράτος.

2.20. Θέματα άνισης μεταχείρισης πολιτών και κοινωνικού αποκλεισμού

Τα τελευταία χρόνια εκτινάχθηκε η φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας στην περιοχή του Ελληνικού λόγω της αποχώρησης του αεροδρομίου και της έντονης οικοδομικής δραστηριότητας με αποτέλεσμα να πολλαπλασιαστεί η φορολόγηση κατοχής ακίνητης περιουσίας, χωρίς ν’ αλλάξουν τα οικονομικά χαρακτηριστικά των κατοίκων. Η διοίκηση δεν αναγνωρίζει την πτώση των τιμών ακινήτων και δεν αναπροσαρμόζει τις αντικειμενικές τιμές ενώ η αντικειμενική αξία διατηρείται σε υψηλά επίπεδα λόγω του επικείμενου σχεδίου. Ο ΕΝΦΙΑ λόγω των παραπάνω ανέρχεται σε 7-10.000 καθαρού εισοδήματος, έτσι - και παρά το ότι οι τιμές πώλησης είναι χαμηλές - παλαιοί κάτοικοι οδηγούνται, παρά τη θέλησή τους, στην εκποίηση του ακινήτου τους.