Από τον 19ο αιώνα ως τις πρώτες εντολές του ΔΝΤ (Βαρβαρέσος) του 1952. (Μέρος Α)
Του Γεωργίου Μ.Σαρηγιάννη από εδώ
Τα «μεταπράτικα», οδός Ερεσσού, χωριστή είσοδος για κάθε όροφο.
Εξάρχεια, η προσεγμένη εξωτερική όψη, αλλά και η εργολαβική ευτέλεια της κατασκευής των «μεταπράτικων»
(Αριστερά) Η αρχή της οδού Φιλελλήνων το 1916, (Δεξιά) Η αρχή της οδού Φιλελλήνων, το μέγαρον Γιάνναρου όταν κτιζόταν το 1917.
(Αριστερά) Το μέγαρο Γιάνναρου σήμερα, (Δεξιά) Οδός Οθωνος, το μέγαρον Γιάνναρου σήμερα. Είναι χαρακτηριστική η ευθυγράμμιση των υψών στα νεώτερα κτήρια.
Πολυκατοικίες του Μεσοπολέμου στα Εξάρχεια για την μεσαία αστική τάξη. Είναι χαρακτηριστική η χρήση του «έρκερ», της προεξοχής, το οποίο καταργήθηκε αργότερα γιατί στένευαν πολύ οι ήδη στενοί αθηναϊκοί δρόμοι.
Πολυκατοικίες του Μεσοπολέμου στα Εξάρχεια για την μεσαία αστική τάξη. Τυπική αρχιτεκτονική μορφολογία Bauhaus.
Πολυκατοικίες του Μεσοπολέμου για την ανώτερη αστική τάξη, Πατριάρχου Ιωακείμ, Κολωνάκι.
Μεταπολεμικές μεσοαστικές πολυκατοικίες στα Κάτω Πατήσια.
Μεταπολεμικές μεσοαστικές πολυκατοικίες στις παρόδους της Τοσίτσα. Η «αθηναϊκή πολυκατοικία» σε όλη της την αθλιότητα.
Οι ΓΟΚ είναι πάντα υπέρ της ιδιοκτησίας και κατά της πόλης: Πέρα από τις «παρεκκλίσεις», τις προσαυξήσεις κάλυψης στα γωνιαία, και άλλα πολλά, δίνει ενιαίο ύψος στο κτήριο ανάλογα με το ύψος που επιτρέπεται στην πρόσοψη. Αριστερά, πάροδος στην Λ.Αλεξάνδρας (οδός Θέμελη) με ύψος το επιτρεπόμενο στην Αλεξάνδρας, και ο παράπλευρος δρόμος μετατρέπεται σε φωταγωγό και σκουπιδότοπο. Αυτά, για να λυθεί τάχα το θέμα της ανισοσταθμίας των ορόφων στις δύο όψεις του κτηρίου. Η Αρχιτεκτονική σε όλο της το μεγαλείο...
Μεταπολεμικές πολυκατοικίες για την ανώτερη αστική τάξη στην Βασιλίσσης Σοφίας (επωνύμων αρχιτεκτόνων: Καψαμπέλης, Στάϊκος, Βουρέκας κ.α.).
Εισαγωγή
Είναι γνωστή η παραπάνω ρήση που αναφέρεται σε πολλά οικονομικά συγγράμματα και άρθρα, αυτό που αναλύεται στο παρόν άρθρο είναι η εκτεταμένη χρήση της ιδιαίτερα στον ελληνικό χώρο από συστάσεως του Ελληνικού Βασιλείου και από τώρα σημειώνουμε κάποιες χρονολογίες - ορόσημα που αναλύονται στην συνέχεια:
Είναι γνωστή η παραπάνω ρήση που αναφέρεται σε πολλά οικονομικά συγγράμματα και άρθρα, αυτό που αναλύεται στο παρόν άρθρο είναι η εκτεταμένη χρήση της ιδιαίτερα στον ελληνικό χώρο από συστάσεως του Ελληνικού Βασιλείου και από τώρα σημειώνουμε κάποιες χρονολογίες - ορόσημα που αναλύονται στην συνέχεια:
- 1830 : ιδιωτικές επενδύσεις σε γή και οικόπεδα πρώην οθωμανικών περιουσιών
- 1880 : επενδύσεις σε οικοδομή (τα «μεταπράτικα» των αιγυπτιωτών ελλήνων)
- 1929 : εμπορευματοποίηση κατοικίας (Νόμος περί οριζοντίου Ιδιοκτησίας) και νέος ΓΟΚ
- 1952 : εντολές Βαρβαρέσου (ΔΝΤ) και νέος ΓΟΚ 1955
- 1968 : Αύξηση ΣΔ με τον ΑΝ 395/1968
- 1973 : Νέος ΓΟΚ του 1973
- 1985 : Νέος ΓΟΚ του 1985
- 2000 : Νέος ΓΟΚ του 2000
- Ενδιάμεση Νομοθεσία
- Νόμος 3894/2.12.2010 (fast truck) «επιτάχυνση και διαφάνεια υλοποίησης Στρατηγικών Επενδύσεων»
- 2012 Νέος ΓΟΚ, (ΝΟΚ Νόμος 4067/2012)
- 1880 : επενδύσεις σε οικοδομή (τα «μεταπράτικα» των αιγυπτιωτών ελλήνων)
- 1929 : εμπορευματοποίηση κατοικίας (Νόμος περί οριζοντίου Ιδιοκτησίας) και νέος ΓΟΚ
- 1952 : εντολές Βαρβαρέσου (ΔΝΤ) και νέος ΓΟΚ 1955
- 1968 : Αύξηση ΣΔ με τον ΑΝ 395/1968
- 1973 : Νέος ΓΟΚ του 1973
- 1985 : Νέος ΓΟΚ του 1985
- 2000 : Νέος ΓΟΚ του 2000
- Ενδιάμεση Νομοθεσία
- Νόμος 3894/2.12.2010 (fast truck) «επιτάχυνση και διαφάνεια υλοποίησης Στρατηγικών Επενδύσεων»
- 2012 Νέος ΓΟΚ, (ΝΟΚ Νόμος 4067/2012)
Γιατί ως «σωσίβιο» της οικονομίας χρησιμοποιείται η οικοδομή;
Η απάντηση εδώ έχει δύο πλευρές, την μια από οικονομικής πλευράς και την άλλη από την γενικότερη ιστορική της διάσταση.
Η απάντηση εδώ έχει δύο πλευρές, την μια από οικονομικής πλευράς και την άλλη από την γενικότερη ιστορική της διάσταση.
Οικονομικά, η οικοδομή,
αποτελεί έναν κλάδο ο οποίος διαχέει αφ' ενός πολύ γρήγορα και αφ'
ετέρου σε πλατειές μάζες το κεφάλαιο που επενδύεται σ' αυτήν: μηχανικοί,
σχεδιαστές, εργολάβοι και υπεργολάβοι, οικοδόμοι κάθε ειδικότητας,
έμποροι οικοδομικών υλικών, επιπλοποιοί, συμβολαιογράφοι, και πλήθος
άλλων επαγγελμάτων, με προφανή συνέπεια την τόνωση της οικονομίας και
την σχετική ενίσχυση πλήθους πολιτών που εμπλέκονται στο «κύκλωμα της
οικοδομής».
Ακόμη, (κάτω από το ελληνικό οικονομικό
σύστημα) εξαναγκάζει την είσοδο στην κυκλοφορία του χρήματος
αποθησαυρισμένων κεφαλαίων μικρομεσαίων πολιτών είτε αυτά βρίσκονται ως
μικροκαταθέσεις στα ταμιευτήρια και στις τράπεζες, είτε σε κρυμμένο
χρυσό και χαρτονομίσματα είτε ακόμη και επενδεδυμένα σε μη αποδοτική γή
(εγκαταλειμμένα σπίτια ή κτήματα στην επαρχία) τα οποία εκποιούνται και
μπαίνει το χρήμα στην κυκλοφορία. Με τον τρόπο αυτό, το Κράτος χωρίς να
βάλει δεκάρα, διοχετεύει στην Αγορά μεγάλες ποσότητες «ζεστού» χρήματος
το οποίο αναζωογονεί και επανεκκινεί την κυκλοφορία, ενώ ταυτόχρονα
εισπράττει και αυξημένους φόρους από αυτήν την κυκλοφορία (εργασία,
υλικά, συμβόλαια κλπ).
Διευκρινίζουμε από την αρχή, ότι μιλάμε
για μικρομεσαίες επενδύσεις και οικοδομικές δραστηριότητες, οι άλλες,
που αφορούν επενδύσεις μεγάλων κεφαλαίων, ιδιωτικών και τραπεζικών, σε
μεγάλες οικοδομικές κατασκευές, είναι ένα άλλο θέμα, που κυρίως στην
χώρα μας εμφανίζεται (όπως πάντα με την σχετική ...επαρχιακή μας
καθυστέρηση) μετά το 1990 και κυρίως μετά το 2000. Βλ. σχετικά με
αυτό, το άρθρο μας στο GreekArchitects.gr «Η χρηματοπιστωτική φάση του
καπιταλισμού και η εικόνα της στον διεθνή πολεοδομικό χώρο» 29
Οκτωβρίου 2011.
Πρέπει όμως να τονιστεί ότι από την
αρχαιότητα ως σήμερα, ένας άλλος τομέας της οικονομίας, τα μεγάλα
δημόσια έργα, χρησιμοποιούνται ως εργαλείο αντιμετώπισης οικονομικής
στασιμότητας (και κρίσης), ήδη από την ρωμαϊκή και βυζαντινή εποχή, και
με έμφαση και στην εποχή μας (Γερμανία του 1934 κ.α.). Εδώ έχουμε
σχεδόν αμιγή κρατικά κεφάλαια, τα οποία επιλέγεται να επενδυθούν εκεί
όπου θα προκαλέσουν πλατειά και ταχεία διάχυση και κυκλοφορία κεφαλαίου,
όπως και στην οικοδομή, μόνο που εδώ πρόκειται για κρατικά κεφάλαια -αν
και σήμερα με την μέθοδο της «παραχώρησης» κινητοποιούνται εν μέρει
και τραπεζικά και ιδιωτικά κεφάλαια, τα οποία όμως πολύ γρήγορα
αποσβένονται από τους απλούς φορολογούμενους μέσω δικαιωμάτων χρήσης
(π.χ. διόδια) ή άλλων εισπρακτικών μεθόδων.
Ιστορικά έχουμε δύο θέματα:
Το ένα είναι η γενική αστάθεια της ελληνικής οικονομίας (θα δούμε πού οφείλεται αυτή) κατά την οποία ισχύει άλλη μια σοφή ρήση των οικοπεδεμπόρων του Μενιδιού ότι δηλαδή «κανείς δεν ζημιώθηκε αγοράζοντας γή» (η φράση αυτή ήταν σε μια τεράστια επιγραφή στα γραφεία ενός πολύ γνωστού μενιδιάτη οικοπεδέμπορου, του Καβελάρη, στην δεκαετία του ΄70 και μάλλον προέρχεται από κάποιο έργο του Marc Twain το οποίο δεν βρήκα τον καιρό να το εντοπίσω ακόμη). Και πράγματι, πριν την σημερινή άγρια φορολογία της ιδιοκτησίας, τόσο βραχυπρόθεσμα όσο και μακροπρόθεσμα αυτό ίσχυε και μάλλον θα εξακολουθήσει να ισχύει. Διευκρινίζεται, παρ' όλη την σημερινή άγρια φορολογία, οι φόροι έρχονται και παρέρχονται, οι απαξιώσεις περιοχών συμβαίνουν αλλά και υπάρχουν και οι αναπλάσεις -άλλη κρατική ενίσχυση και αυτή- και έτσι σε μακροπρόθεσμη προοπτική ο «ιδιοκτήτης» είναι τελικά ο κερδισμένος, παρ' όλη την γκρίνια του. Μιλάμε πάντα για μικρομεσαία κεφάλαια και ιδιοκτήτες, τα άλλα, επαναλαμβάνουμε είναι μια άλλη ιστορία.
Το ένα είναι η γενική αστάθεια της ελληνικής οικονομίας (θα δούμε πού οφείλεται αυτή) κατά την οποία ισχύει άλλη μια σοφή ρήση των οικοπεδεμπόρων του Μενιδιού ότι δηλαδή «κανείς δεν ζημιώθηκε αγοράζοντας γή» (η φράση αυτή ήταν σε μια τεράστια επιγραφή στα γραφεία ενός πολύ γνωστού μενιδιάτη οικοπεδέμπορου, του Καβελάρη, στην δεκαετία του ΄70 και μάλλον προέρχεται από κάποιο έργο του Marc Twain το οποίο δεν βρήκα τον καιρό να το εντοπίσω ακόμη). Και πράγματι, πριν την σημερινή άγρια φορολογία της ιδιοκτησίας, τόσο βραχυπρόθεσμα όσο και μακροπρόθεσμα αυτό ίσχυε και μάλλον θα εξακολουθήσει να ισχύει. Διευκρινίζεται, παρ' όλη την σημερινή άγρια φορολογία, οι φόροι έρχονται και παρέρχονται, οι απαξιώσεις περιοχών συμβαίνουν αλλά και υπάρχουν και οι αναπλάσεις -άλλη κρατική ενίσχυση και αυτή- και έτσι σε μακροπρόθεσμη προοπτική ο «ιδιοκτήτης» είναι τελικά ο κερδισμένος, παρ' όλη την γκρίνια του. Μιλάμε πάντα για μικρομεσαία κεφάλαια και ιδιοκτήτες, τα άλλα, επαναλαμβάνουμε είναι μια άλλη ιστορία.
Το άλλο, το οποίο είναι και το βασικό
-στο οποίο και οφείλεται αυτή η περίφημη «αστάθεια» - είναι η θέση της
ελληνικής οικονομίας στο παγκόσμιο (και κυρίως στο ευρωπαϊκό σύστημα), η
οποία χαρακτηρίζεται ως γενικά εξαρτημένη, κάποιοι ισχυρίζονται ότι
τις τελευταίες δεκαετίες αναπτύσσεται ελληνικό κεφάλαιο όμως αν λάβει
κανείς υπ' όψιν του τις ιδιαίτερα σύμπλοκες συνδέσεις Τραπεζών,
επιχειρήσεων, ομίλων πολυεθνικών και άλλων γνωστών και μη εξαιρετέων, θα
πρέπει να είναι πολύ προσεκτικός στην χρήση του όρου «ελληνικό
κεφάλαιο» ή «ελληνικός καπιταλισμός» κλπ. Ο Μέγας Κάρολος άλλωστε το
είχε πεί, «το Κεφάλαιο δεν έχει Πατρίδα». Η εξάρτηση αυτή, εγκλώβισε την
ελληνική οικονομία σε κλάδους μη ανταγωνιστικούς στο κυρίαρχο ξένο
κεφάλαιο, απαγορεύοντάς της (με διάφορες μεθοδεύσεις που θα δούμε στην
συνέχεια) να κινηθεί στην βιομηχανία όταν η βιομηχανία ήταν κυρίαρχη
οικονομική περιοχή στον 19ο αιώνα, αλλά και αργότερα (Μεσοπόλεμος και
Μεταπολεμική εποχή).
Στα πλαίσια αυτά, η διασφάλιση των
κεφαλαίων και μάλιστα σε εποχές πολιτικών αναταραχών ή οικονομικών
κρίσεων γινόταν μόνο με επενδύσεις στην γη και την οικοδομή, και σε ένα
ποσοστό με νόμιμη ή παράνομη μετακίνηση κεφαλαίων σε ασφαλέστερες χώρες
π.χ. από την Αίγυπτο στην Ελλάδα (1880) ή από την Ελλάδα στην Ευρώπη
(Μεσοπόλεμος) ή την Ελβετία και τις off shor εταιρείες (σήμερα).
(η βιβλιογραφία στο θέμα αυτό είναι πολύ μεγάλη και αναφέρεται στα ειδικότερα άρθρα που ακολουθούν στις επόμενες ενότητες)
le bâtiment va bien ανά τους αιώνας...
Ας
δούμε τώρα αναλυτικά τι συνέβη στις διάφορες αυτές εποχές που
επισημάναμε, και το ενδιαφέρον είναι ότι ακριβώς η εφαρμογή αυτής της
μεθόδου (ανάκαμψης της οικονομίας διά της οικοδομής ή /και επενδύσεις
κεφαλαίων στην οικοδομή σε εποχές κρίσης) αρχίζει από την στιγμή που η
κατοικία αρχίζει από αντικείμενο χρήσης να γίνεται εμπόρευμα, και αυτό
άρχισε στο τέλος του 19ου αιώνα και εντάθηκε στον Μεσοπόλεμο .
1830 : ιδιωτικές επενδύσεις σε γή και οικόπεδα πρώην οθωμανικών περιουσιών.
Το 1830 με βάση το Πρωτόκολλο του Λονδίνου, με το οποίο ιδρύθηκε το Ελληνικόν Βασίλειον, πρώτον η δημόσια περιουσία του Οθωμανικού κράτους περιήλθε ως «λεία πολέμου» στο ελληνικό Δημόσιο, δεύτερον, η οθωμανική ιδιοκτησία των αναχωρούντων από την Ελλάδα οθωμανών, μπορούσε να πωληθεί στο δημόσιο ή ιδιώτες. Εδώ θα πρέπει να κάνουμε μια διευκρίνιση, σύμφωνα με το Οθωμανικό Δίκαιο, η Γή ανήκει στον Αλλάχ και κατά συνέπεια στον εκπρόσωπό του στην Γή, τον Χαλίφη (ανώτατο θρησκευτικό αρχηγό), το αξίωμα του Χαλίφη το κατείχε από νωρίς ο οθωμανός Σουλτάνος. Η Γή αυτή, ήταν όρη, λίμνες και ποταμοί, βοσκότοποι, δάση, αλυκές, αλλά και αρόσιμη γή των αγροτών, αυτές τις γαίες τις παραχωρούσε ο σουλτάνος σε αξιωματούχους του οι οποίοι είχαν την νομή αλλά όχι την κυριότητα, και οι οποίοι έδιναν ορισμένο φόρο στο Κράτος από τα προϊόντα τους και στρατιωτική υποστήριξη στις εκστρατείες του σουλτάνου. Η παραχώρηση της νομής έληγε με την παύση από το αξίωμα, ή με τον φυσικό θάνατο του αξιωματούχου, ή ακόμη και από την βίαιη θανάτωσή του από έλλειψη εμπιστοσύνης από τον σουλτάνο. Η νομή δεν ήταν κληρονομική, αλλά στα τελευταία χρόνια της οθωμανικής αυτοκρατορίας, παράνομα οι κάτοχοί της με διάφορα μέσα καταστρατηγούσαν τον Ιερό Νόμο και γινόταν de facto κύριοι αν και ουδέποτε το οθωμανικό κράτος έδωσε de jure την κυριότητα σε ιδιώτες.
Το 1830 με βάση το Πρωτόκολλο του Λονδίνου, με το οποίο ιδρύθηκε το Ελληνικόν Βασίλειον, πρώτον η δημόσια περιουσία του Οθωμανικού κράτους περιήλθε ως «λεία πολέμου» στο ελληνικό Δημόσιο, δεύτερον, η οθωμανική ιδιοκτησία των αναχωρούντων από την Ελλάδα οθωμανών, μπορούσε να πωληθεί στο δημόσιο ή ιδιώτες. Εδώ θα πρέπει να κάνουμε μια διευκρίνιση, σύμφωνα με το Οθωμανικό Δίκαιο, η Γή ανήκει στον Αλλάχ και κατά συνέπεια στον εκπρόσωπό του στην Γή, τον Χαλίφη (ανώτατο θρησκευτικό αρχηγό), το αξίωμα του Χαλίφη το κατείχε από νωρίς ο οθωμανός Σουλτάνος. Η Γή αυτή, ήταν όρη, λίμνες και ποταμοί, βοσκότοποι, δάση, αλυκές, αλλά και αρόσιμη γή των αγροτών, αυτές τις γαίες τις παραχωρούσε ο σουλτάνος σε αξιωματούχους του οι οποίοι είχαν την νομή αλλά όχι την κυριότητα, και οι οποίοι έδιναν ορισμένο φόρο στο Κράτος από τα προϊόντα τους και στρατιωτική υποστήριξη στις εκστρατείες του σουλτάνου. Η παραχώρηση της νομής έληγε με την παύση από το αξίωμα, ή με τον φυσικό θάνατο του αξιωματούχου, ή ακόμη και από την βίαιη θανάτωσή του από έλλειψη εμπιστοσύνης από τον σουλτάνο. Η νομή δεν ήταν κληρονομική, αλλά στα τελευταία χρόνια της οθωμανικής αυτοκρατορίας, παράνομα οι κάτοχοί της με διάφορα μέσα καταστρατηγούσαν τον Ιερό Νόμο και γινόταν de facto κύριοι αν και ουδέποτε το οθωμανικό κράτος έδωσε de jure την κυριότητα σε ιδιώτες.
(Halil Inalcik the ottoman empire.
τ.Α ( η κλασική εποχή) και Donald Quatert τ.Β (οι τελευταίοι αιώνες),
ελλ. μτφρ. Αθήνα 1995, ακόμη Η.Inalcik - D.Quatert οικονομική και
κοινωνική Ιστορία της Οθωμανικής Αυτοκρατορίας, τ. Α και Β. ελλ. μτφρ.
Αθήνα 1994 και 2011)
Ιδιωτική κυριότητα στην γή αναγνωριζόταν
σε αστικό χώρο (ως κατοικία ή οικόπεδο) ή ως γή αφιερωμένη σε
θρησκευτικά ιδρύματα χριστιανικά (της Εκκλησίας) ή μουσουλμανικά (τα
βακούφια). Σε σπάνιες περιπτώσεις αναγνωριζόταν ιδιωτική κυριότητα σε
αγροτική γή, ως «ιδιωτικά» κτήματα, τα μούλκια (μούλκ, ιδιωτικός).
Το 1828-1831 πολλές από τις γαίες των
οθωμανών ήδη είχαν παράνομα μετατραπεί σε «ιδιωτικές», τα τσιφλίκια,
απλά λόγω της αδυναμίας του οθωμανικού κράτους να επιβάλλει τον Νόμο,
επομένως επρόκειτο για δημόσιες γαίες που ουσιαστικά ανήκαν πλέον στο
ελληνικό Δημόσιο ως λεία πολέμου όπως αναφέρθηκε. Όμως, σε ένα πλαίσιο
ασφυκτικών προθεσμιών και γενικευμένης παρανομίας, αγροτικές και άλλες
γαίες μη αστικές πωλούνται από τους οθωμανούς «ιδιοκτήτες» τους σε
ιδιώτες και πρέπει να σημειωθεί ότι οι αγοραστές ήταν κάθε καρυδιάς
καρύδι που οσμίστηκαν εύκολα και μεγάλα κέρδη : Ελληνες κεφαλαιούχοι που
παρ' όλη την Επανάσταση διατήρησαν ή και επαύξησαν τα κεφάλαιά τους,
Ελληνες της διασποράς που είδαν μιά καλή ευκαιρία επένδυσης, ευρωπαίοι
φιλέλληνες που μετά την προσφορά τους στον Αγώνα, σκέφτηκαν να βγάλουν
και καμμιά δεκάρα, και ακόμη ξένοι κεφαλαιούχοι επενδυτές. Οι ομάδες
αυτές ήταν :
- ελλήνων φαναριωτών
(Φενερλήδες, πρίγκηψ Καντακουζηνός (Κωνσταντινούπολη), πρίγκηπες
Καρατζάς και Βότσαρης (Μολδοβλαχία) Ραγκαβήδες από την Πόλη),
- φιλλελήνων (Τζώρτζ Φίνλεϋ, Δούκισσα της Πλακεντίας, Γκρόπιους, (πρόξενος της Αυστρίας) Ναύαρχος Μάλκομ κ.α. Ο Φίνλεϋ πρωτοστάτησε στην «αναγνώριση» των πωλήσεων τόσο με παραστάσεις στην ελληνική Κυβέρνηση, όσο και με επιστολές στον βρετανό Πρέσβυ Λάϊονς και στο βρεττανό Πρωθυπουργό Πάλμερστον. Αγορές του ήταν ο μετέπειτα Βασιλικός κήπος, ένα μεγάλο κτήμα στον Μαραθώνα, κτήματα στην βόρεια Αττική κ.α., ο Roujoux στο Χαρβάτι, ο Lapierre στο (Κακο)Σάλεσι και πολλοί άλλοι.
- ελλήνων της διασποράς (Συγγρός, Ζωγράφος, Χαροκόπος, Κασαβέτης....),
- ή στρατιωτικών ηγετών της Επανάστασης (Μακρυγιάννης, Ζαχαρίτσας, κ.α),
- ή γηγενών Αθηναίων Ι.Βλάχος Π.Πούλος, Κ.Πιττάκης, Λουκάς Πύρρου, Στρέφης, Α.Σκουζές, Λογοθέτης, Καλλιφρονάς, Μπενιζέλος κ.α.
- ή (αργότερα) επιφανείς κεφαλαιούχοι (Βασιλεύς Γεώργιος ο Α., το κτήμα Τατοϊου,) κ.α. Ιωάννης Μιαούλης (γυιός του Ανδρέα Μιαούλη), Δημήτριος Θεοδωράκης (συγγενής του Λάζαρου Κουντουριώτη), Σούτσοι, Σκυλίτσηδες, Α.Κοντόσταυλος (από την Χίο), Α. Λουριώτης, (πλουτήσας από τα δάνεια της Ανεξαρτησίας) Γ.Λεβέντης, ο Συγγρός που είδαμε παραπάνω, ο Μπενάκης (κτήμα Σχοινιά στον Μαραθώνα) κ.α.
- φιλλελήνων (Τζώρτζ Φίνλεϋ, Δούκισσα της Πλακεντίας, Γκρόπιους, (πρόξενος της Αυστρίας) Ναύαρχος Μάλκομ κ.α. Ο Φίνλεϋ πρωτοστάτησε στην «αναγνώριση» των πωλήσεων τόσο με παραστάσεις στην ελληνική Κυβέρνηση, όσο και με επιστολές στον βρετανό Πρέσβυ Λάϊονς και στο βρεττανό Πρωθυπουργό Πάλμερστον. Αγορές του ήταν ο μετέπειτα Βασιλικός κήπος, ένα μεγάλο κτήμα στον Μαραθώνα, κτήματα στην βόρεια Αττική κ.α., ο Roujoux στο Χαρβάτι, ο Lapierre στο (Κακο)Σάλεσι και πολλοί άλλοι.
- ελλήνων της διασποράς (Συγγρός, Ζωγράφος, Χαροκόπος, Κασαβέτης....),
- ή στρατιωτικών ηγετών της Επανάστασης (Μακρυγιάννης, Ζαχαρίτσας, κ.α),
- ή γηγενών Αθηναίων Ι.Βλάχος Π.Πούλος, Κ.Πιττάκης, Λουκάς Πύρρου, Στρέφης, Α.Σκουζές, Λογοθέτης, Καλλιφρονάς, Μπενιζέλος κ.α.
- ή (αργότερα) επιφανείς κεφαλαιούχοι (Βασιλεύς Γεώργιος ο Α., το κτήμα Τατοϊου,) κ.α. Ιωάννης Μιαούλης (γυιός του Ανδρέα Μιαούλη), Δημήτριος Θεοδωράκης (συγγενής του Λάζαρου Κουντουριώτη), Σούτσοι, Σκυλίτσηδες, Α.Κοντόσταυλος (από την Χίο), Α. Λουριώτης, (πλουτήσας από τα δάνεια της Ανεξαρτησίας) Γ.Λεβέντης, ο Συγγρός που είδαμε παραπάνω, ο Μπενάκης (κτήμα Σχοινιά στον Μαραθώνα) κ.α.
Ολα τα μεγάλα ονόματα της υψηλής Κοινωνίας του 19ου αιώνα των Αθηνών.....
Ο Καποδίστριας, έκανε αγώνα να μείνει
στο ελληνικό Δημόσιο όλη η δήθεν αμφισβητούμενη αυτή γή, αλλά συνάντησε
ισχυρότατη αντίδραση όλων των παραπάνω -σημειώνεται ότι καθοριστικό ρόλο
έπαιξε ο φιλέλλην Τζώρτζ Φίνλεϋ ο οποίος πέρα από τις προσωπικές του
έντονες παραστάσεις στον Καποδίστρια κινητοποίησε υπέρ του και το
βρετανικό κράτος. Ο Καποδίστριας, όταν είδε ότι δεν μπορούσε να
διασφαλίσει την ουσιαστικά δημόσια γή από το πλιάτσικο, προσπάθησε να
πάρει δάνεια ώστε να την αγοράσει το Κράτος, αλλά το λόμπυ των
υποψηφίων αγοραστών ήταν τόσο ισχυρό που καμμία τράπεζα ή κράτος δεν τον
δανειοδοτούσε. Τελικά οι ομάδες πίεσης των γαιοκτημόνων παλαιών, νέων
και επίδοξων, μαζί με τα 2 από τα 3 μέλη της Επιτροπής καταγραφής και
διαχείρησης των οθωμανικών κτημάτων Κ.Μάνου και Ι.Μίσσιου, πέτυχαν την
συνέχιση της πώλησης, στις επίμονες αιτιάσεις της Κυβέρνησης για την μή
νομιμότητα της ιδιοκτησίας από τους οθωμανούς «ιδιοκτήτες», ο κάτοχος
του επίσημου κτηματολόγιου αθηναίος προύχων Σπ.Παλαιολόγος, απλά
αρνήθηκε να το παραδώσει στην Κυβέρνηση !
Πρέπει ακόμη να σημειωθεί ότι δεν μιλάμε
απλά για μόνο αρόσιμη γή, αλλά για «ιδιοκτησίες» που περιλάμβαναν
χωράφια, βοσκότοπους, αλυκές, δάση, και χωριά ολόκληρα μαζί με τους
κατοίκους τους, και αυτό ήταν προφανές μια και πρόκειται για
«ιδιοκτησίες» που ήταν ουσιαστικά φέουδα του φεουδαλικού συστήματος, και
είναι γνωστοί οι αγώνες και οι αιματηρές εξεγέρσεις των χωρικών μετά το
1830 ενάντια στους νέους «ιδιοκτήτες» τους, τους νεοτσιφλικάδες, και
αναφερόμαστε όχι μόνο στο γνωστό Κιλελέρ αλλά και στον Ωρωπό, και στην
Σταμάτα, και στην Γλυφάδα και δεκάδες άλλα «τσιφλίκια».
(Δ.Γιώτας, Στοιχεία γαιοκτητικού
καθεστώτος στα χωριά του Καταδέματος Αττικής στις αρχές του 19ου αιώνα.
Λαμπηδών, Οκτ.-Δεκ. 1999, Θ.Δρίκος, Οι πωλήσεις οθωμανικών ιδιοκτησιών
της Ατικής 1830-1831, Αθήνα 1994, ακόμη γιά την περιοχή Μαγκουφάνας αλλά
και την ευρύτερη περιοχή, Α.Παπασταματίου-Σαρηγιάννη η εξέλιξη της
γαιοκτησίας στο ΒΔ Μαρούσι από την Απελευθέρωση ως τον Μεσοπόλεμο,
Πρακτικά 8ου Συμποσίου Ιστορίας και Λαογραφίας Αττικής, Μαρούσι 2001,
σελ. 330 κ.έφ., και της ίδιας «επιδράσεις της αγροτικής μεταρρύθμισης
και της αποκατάστασης των προσφύγων στο καθεστώς γαιοκτησίας στην
ευρύτερη περιοχή της Αθήνας στο Μεσοπόλεμο. Το παράδειγμα του
Μαρουσιού». Πρακτικά Συνεδρίου ο Βενιζέλος και η ελληνική πόλη, Αθήνα
2005, σελ. 111 κ.εφ., για την βόρεια Αττική, Α.Μηλιώνης, το γαιοκτητικό
καθεστώς της βόρειας Αττικής στους τελευταίους χρόνους της Τουρκοκρατίας
και μετά την Απελευθέρωση, Πρακτικά Α.Συμποσίου Ιστορίας και Λαογραφίας
βορείου Αττικής, Αχαρναί 1989, σελ. 89 κ.εφ. Συγκεντρωτικά βλ.
Γ.Σαρηγιάννης Πόλη και ύπαιθρος στην Αττική, Αθήναι και Αχαρναί.10ο
Συμπόσιο Ιστορίας - Λαογραφίας Αττικής, Αχαρναί, Οκτώβριος 2011 στα υπό
εκτύπωση Πρακτικά του Συνεδρίου).
Σημειώνεται ότι ακόμη ως τώρα, το
Ελληνικό Δημόσιο δεν έχει αναγνωρίσει οριστικά την κυριότητα στους νέους
ιδιοκτήτες, όμως οι γαίες αυτές έχουν μεταπωληθεί με τους προσωρινούς
τίτλους ιδιοκτησίας πολλές φορές, έχουν κατατμηθεί και έχουν
οικοδομηθεί, έτσι που είναι αδύνατη η επανάκτησή τους από το Δημόσιο,
εκτός αν υφίστανται ακόμη ακέραιες ή σχεδόν ακέραιες, όπως του Βέϊκου,
των Ηλιόπουλων, του Νάστου κ.α. γνωστών για την Αττική. Σημειώνεται
ακόμη ότι όσες δίκες έγιναν δεν νομιμοποίησαν την κυριότητα στους
ιδιώτες, όπως για τους κληρονόμους του Νάστου, του Βέϊκου, του
Χαροκόπου, του Σταμάτα και πλήθος άλλων.
(Ελ.Φραγγιουδάκης, «συλλογή Εκθέσεων
για το ζήτημα ιδιοκτησίας κτημάτων της Αττικής» (αδημοσίευτο) Αθήνα
2002, Φωτεινή Τούντα, «μετασχηματισμοί της μεγάλης γαιοκτησίας στην
Αττική κατά τον Μεσοπόλεμο και οι επιπτώσεις τους στην αποδάσωση και την
οικιστική ανάπτυξη της Πρωτεύουσας», στα Πρακτικά του Συνεδρίου «ο
Ελ.Βενιζέλος και η ελληνική πόλη» οπ.παρ., Αννα Παπασταματίου-Σαρηγιάννη
«η εξέλιξη της γαιοκτησίας στο Β.Δ. Μαρούσι από την Απελευθέρωση ως τον
Μεσοπόλεμο», Πρακτικά του Συμποσίου Ιστορίας και Λαογραφίας Αττικής,
Μαρούσι 2001, της ίδιας, «επιδράσεις της αγροτικής μεταρρύθμισης και της
αποκατάστασης των προσφύγων στο καθεστώς γαιοκτησίας» στα Πρακτικά «ο
Ελ. Βενιζέλος...» οπ.παρ., Γ.Σαρηγιάννης «η ιστορία του Μετοχίου της
Καλογρέζας και το ιδιοκτησιακό καθεστώς της περιοχής», Αμαρυσία
24.2.2003, στα περισσότερα υπάρχουν αναφορές σε δικαστικές αποφάσεις
κ.α.)
Σημειώνεται με έμφαση, ότι τότε (στα
πρώτα οθωνικά χρόνια) η κατοικία δεν αποτελούσε ακόμη εμπόρευμα, ίσχυε
το λαϊκό ρητό «σπίτι όσο χωρείς και χωράφι όσο μπορείς». Οι διαφορές στα
μεγέθη λαϊκών και αρχοντικών κατοικιών είναι υπαρκτές, όμως σε καμμιά
περίπτωση η κατοικία δεν αποτελεί ακόμη εμπόρευμα, αυτό έγινε μετά το
1912 και με έμφαση μετά το '22. Πρέπει να γνωρίζουμε ότι με το Διάταγμα
της 9ης Απριλίου του 1836 «περί της εκτελέσεως του Σχεδίου Πόλεως των
Αθηνών» επιβαλλόταν οι δύο όροφοι στις κεντρικές επισήμους οδούς και
πλατείες για λόγους εικόνας της πόλης, ήταν ακόμη η εποχή που μια
μονόροφη κατοικία μπορούσε να εξυπηρετεί τον χρήστη της, και εδώ ήταν το
Δημόσιο που για λόγους αισθητικής της πόλης ζητούσε ...ύψη ! «Αρθρο 6.
κατά τας οδούς της Αθηνάς, του Αιόλου, του Ερμού, του Πειραιώς, της
Μακράς Στοάς, και του Σταδίου και εις τα πλατείας του Οθωνος και του
Λουδοβίκου, όλαι αι οικίαι α. πρέπει να έχουν εν ισόγειον και εν
ανώγειον πάτωμα β. θέλουν σχηματίζει σειράν συνεχή και αδιάκοπον...»
(αναφορά στου Θ.Φλογαϊτου, Παράρτημα των δικαστικών Νόμων της Ελλάδος,
μέρος δεύτερον, εν Αθήναις 1887 σελ. 63) Πλατεία Οθωνος είναι η
σημερινή πλατεία Ομονοίας και Λουδοβίκου η σημερινή Πλατεία
Κουμουνδούρου, οδός Μακράς Στοάς μερικώς πραγματοποιημένη η Ευριπίδου -
(στου Μ.Κορρέ Οι πρώτοι χάρτες της πόλεως των Αθηνών, Αθήνα 2010, σελ.
36 κ.εφ. και στο ίδιο, Χάρτης Altenhoven 1837).
1880 : επενδύσεις σε οικοδομή (τα «μεταπράτικα» των αιγυπτιωτών ελλήνων)
Το 1882 γίνεται στην Αίγυπτο η επανάσταση του Αραμπή Πασά, με αποτέλεσμα την πολιτική αστάθεια και την φυγή ξένων αποικιοκρατικών κεφαλαίων, στα πλαίσια αυτά, οι αιγυπτιώτες έλληνες μεταφέρουν τα κεφάλαιά τους στην Ελλάδα ήδη από το 1880, και εδώ μη έχοντας τι να τα κάνουν μια και η οικονομία ήταν μετα-φεουδαλική σε αποσύνθεση και προ-αστική σε μη παραγωγικό τομέα (χωρίς βιομηχανία βασικά) τα επενδύουν σε ακίνητα (Μπίρης, Αι Αθήναι σελ. 198). Ετσι, τονώθηκε η οικοδομική δραστηριότητα στις παρυφές του κέντρου, την Νεάπολη και τα Εξάρχεια όπου κτίστηκαν από τους πάντα καραδοκούντες εργολάβους σειρά νεοκλασικών διόροφων ή ακόμη και ημιτριόροφων διπλο- ή τριπλοκατοικιών τα οποία από την «διαδικασία» αυτή ονομάστηκαν «τα μεταπράτικα» (Μπίρης, οπ.παρ.) . Είναι χαρακτηριστικό ότι όπως αναφέρει ο Μπίρης (οπ.παρ.) το 1879 υπήρχε ήδη περίσσευμα 616 οικιών επί συνόλου 8256, οι οποίες δεν κατοικούντο. Προφανώς ήταν αποτέλεσμα επενδύσεων και όχι ανάγκης στέγης (Εστία αρ. 135 της 29.7.1879, αναφορά στου Μπίρη, οπ.παρ.). Το δημοσίευμα της Εστίας αναφέρει ότι κίνητρον ήταν «...ο έρως προς την ακίνητον ιδιοκτησίαν μάλλον ή η διάθεσις κεφαλαίων εις άλλας επιχειρήσεις..» και στηρίζεται στο ότι η ενοικίαση αποφέρει 5-6 % κέρδος ενώ τα ενοίκια έπεσαν κατά 25-30%. Είδαμε όμως ότι πρώτον δεν υπήρχαν άλλες ευκαιρίες επενδύσεων και παράλληλα η επένδυση στην οικοδομή είναι περισσότερο εξασφαλισμένη μεσοπρόθεσμα από το εμπόριο ή την (ανύπαρκτη στην Αθήνα τότε) βιομηχανία ακόμη και αν προσωρινά δεν ήταν ιδιαίτερα κερδοφόρος.
Το 1882 γίνεται στην Αίγυπτο η επανάσταση του Αραμπή Πασά, με αποτέλεσμα την πολιτική αστάθεια και την φυγή ξένων αποικιοκρατικών κεφαλαίων, στα πλαίσια αυτά, οι αιγυπτιώτες έλληνες μεταφέρουν τα κεφάλαιά τους στην Ελλάδα ήδη από το 1880, και εδώ μη έχοντας τι να τα κάνουν μια και η οικονομία ήταν μετα-φεουδαλική σε αποσύνθεση και προ-αστική σε μη παραγωγικό τομέα (χωρίς βιομηχανία βασικά) τα επενδύουν σε ακίνητα (Μπίρης, Αι Αθήναι σελ. 198). Ετσι, τονώθηκε η οικοδομική δραστηριότητα στις παρυφές του κέντρου, την Νεάπολη και τα Εξάρχεια όπου κτίστηκαν από τους πάντα καραδοκούντες εργολάβους σειρά νεοκλασικών διόροφων ή ακόμη και ημιτριόροφων διπλο- ή τριπλοκατοικιών τα οποία από την «διαδικασία» αυτή ονομάστηκαν «τα μεταπράτικα» (Μπίρης, οπ.παρ.) . Είναι χαρακτηριστικό ότι όπως αναφέρει ο Μπίρης (οπ.παρ.) το 1879 υπήρχε ήδη περίσσευμα 616 οικιών επί συνόλου 8256, οι οποίες δεν κατοικούντο. Προφανώς ήταν αποτέλεσμα επενδύσεων και όχι ανάγκης στέγης (Εστία αρ. 135 της 29.7.1879, αναφορά στου Μπίρη, οπ.παρ.). Το δημοσίευμα της Εστίας αναφέρει ότι κίνητρον ήταν «...ο έρως προς την ακίνητον ιδιοκτησίαν μάλλον ή η διάθεσις κεφαλαίων εις άλλας επιχειρήσεις..» και στηρίζεται στο ότι η ενοικίαση αποφέρει 5-6 % κέρδος ενώ τα ενοίκια έπεσαν κατά 25-30%. Είδαμε όμως ότι πρώτον δεν υπήρχαν άλλες ευκαιρίες επενδύσεων και παράλληλα η επένδυση στην οικοδομή είναι περισσότερο εξασφαλισμένη μεσοπρόθεσμα από το εμπόριο ή την (ανύπαρκτη στην Αθήνα τότε) βιομηχανία ακόμη και αν προσωρινά δεν ήταν ιδιαίτερα κερδοφόρος.
Πρέπει να σημειωθεί ότι επειδή τότε
ίσχυε ακόμη το Ρωμαϊκό Δίκαιο (superficies cedit solo: τα επικείμενα
είκει τοις υποκειμένοις με απλά λόγια η βάση της ιδιοκτησίας ήταν το
οικόπεδο, ότι ήταν επάνω σ' αυτό ανήκε στον ιδιοκτήτη του οικοπέδου) και
όχι η οριζόντιος ιδιοκτησία, κάθε χωριστή κατοικία (συνήθως ενός ορόφου
απαιτούσε και χωριστή είσοδο, οι τριόροφες είχαν τρείς εισόδους, οι
διόροφοι δύο, και ήταν αδύνατον να πωληθεί τμήμα της οικοδομής, παρά
μόνο «εξ αδιαιρέτου» και φυσικά χωρίς να μπορεί να προσδιοριστεί σε ποιο
τμήμα της οικοδομής αναφερόταν.
Τα «μεταπράτικα», οδός Ερεσσού, χωριστή είσοδος για κάθε όροφο.
Εξάρχεια, η προσεγμένη εξωτερική όψη, αλλά και η εργολαβική ευτέλεια της κατασκευής των «μεταπράτικων»
1929 : εμπορευματοποίηση κατοικίας (Νόμος περί οριζοντίου Ιδιοκτησίας) και νέος ΓΟΚ
Η συνεχής εν γένει πολιτική αλλά και οικονομική αστάθεια, οι Βαλκανικοί και ο πρώτος Παγκόσμιος Πόλεμος παράλληλα με την υποτονική ανάπτυξη μιάς βιομηχανίας που περιοριζόταν κυρίως σε ελαφρά και καταναλωτική, έστρεψε πάλι όπως ήταν φυσικό, τις επενδύσεις στην οικοδομή. Ηδη πριν τον Πόλεμο είχαν ξεκινήσει οι πιέσεις για τις αναγκαίες νομοθετικές ρυθμίσεις ώστε η κατοικία να μετατραπεί από «αγαθό χρήσης» σε «εμπόρευμα». Αντικειμενικά αυτό σήμαινε ότι οι επενδυτές ζητούσαν την μέγιστη εκμετάλλευση του οικοπέδου και την δυνατότητα τεμαχισμού του προϊόντος ώστε να πωλείται σε μικρά αλλά ακριβά τεμάχια : σε ένα οικόπεδο λοιπόν ήθελαν να κτίζουν περισσότερα τετραγωνικά και να μπορούν να πωλούν ανεξάρτητα διαμερίσματα εκτός του Ρωμαϊκού Δικαίου, πολύ απλά αυτό σήμαινε την αύξηση του Συντελεστή Δόμησης (μεγάλη κάλυψη και κυρίως πολλούς ορόφους) και στο νομικό μέρος την εφαρμογή του θεσμού της Οριζοντίου Ιδιοκτησίας που ήδη ίσχυε σε ευρωπαϊκές χώρες.
Η συνεχής εν γένει πολιτική αλλά και οικονομική αστάθεια, οι Βαλκανικοί και ο πρώτος Παγκόσμιος Πόλεμος παράλληλα με την υποτονική ανάπτυξη μιάς βιομηχανίας που περιοριζόταν κυρίως σε ελαφρά και καταναλωτική, έστρεψε πάλι όπως ήταν φυσικό, τις επενδύσεις στην οικοδομή. Ηδη πριν τον Πόλεμο είχαν ξεκινήσει οι πιέσεις για τις αναγκαίες νομοθετικές ρυθμίσεις ώστε η κατοικία να μετατραπεί από «αγαθό χρήσης» σε «εμπόρευμα». Αντικειμενικά αυτό σήμαινε ότι οι επενδυτές ζητούσαν την μέγιστη εκμετάλλευση του οικοπέδου και την δυνατότητα τεμαχισμού του προϊόντος ώστε να πωλείται σε μικρά αλλά ακριβά τεμάχια : σε ένα οικόπεδο λοιπόν ήθελαν να κτίζουν περισσότερα τετραγωνικά και να μπορούν να πωλούν ανεξάρτητα διαμερίσματα εκτός του Ρωμαϊκού Δικαίου, πολύ απλά αυτό σήμαινε την αύξηση του Συντελεστή Δόμησης (μεγάλη κάλυψη και κυρίως πολλούς ορόφους) και στο νομικό μέρος την εφαρμογή του θεσμού της Οριζοντίου Ιδιοκτησίας που ήδη ίσχυε σε ευρωπαϊκές χώρες.
Ηδη το 1917 κτίζεται στην Πλατεία
Συντάγματος , γωνία Οθωνος και Φιλελλήνων η επταόροφη οικοδομή του
Πέτρου Γιάνναρου σε σχέδια του Α.Μεταξά η οποία προκαλεί σοκ στους
Αθηναίους με αποτέλεσμα να σταματήσει για λίγα χρόνια η ανέγερση
πολυορόφων κτηρίων στην Αθήνα. Νωρίτερα, είχαν κτισθεί μέγαρα κατοικιών,
γραφείων και ξενοδοχείων αλλά μόνο με 4 ορόφους όπως το Μέγαρο
Πεσματζόγλου Β.Σοφίας 4, σε σχέδια Τσίλλερ, Μέγαρο Φάνης Πετραλιά το
πρώτο κτήριο γραφείων που κτίστηκε για Υπουργείο Συγκοινωνιών Καραγιώργη
Σερβίας και Πλ.Συντάγματος, σε σχέδια Α.Μεταξά 1911, Μέγαρο
Πανεπιστημίου και Χ.Τρικούπη πάλι από τον Τσίλλερ στα τέλη του 19ου
αιώνα κ.α.
Οι πιέσεις όμως των ιδιοκτητών για
εκμετάλλευση της αστικής γής ήταν μεγάλες, και όπως συνήθως,
τελεσφόρησαν κατά τρόπο αναίσχυντο, στην ανώμαλη και τραγική κυρίως,
περίοδο της Μικρασιατικής Καταστροφής: τις ημέρες που καιγόταν η Σμύρνη,
δημοσιεύθηκε το Βασιλικό Διάταγμα της 24ης Αυγούστου 1922 που
δημοσιεύθηκε στις 7 Σεπτεμβρίου 1922 στο ΦΕΚ164Α (Μαρμαράς, σελ. 46, ο
οποίος επισημαίνει ότι το Μέτωπο «έσπασε» στις 26 Αυγούστου ενώ ο
τουρκικός στρατός έμπαινε στην Σμύρνη στις 9 Σεπτεμβρίου) και το οποίο
αύξανε τα ύψη στις οικοδομές των Αθηνών.
Η οικονομία της Ελλάδας παρέμενε μη
παραγωγική παρ' όλη την βιομηχανική ανάπτυξη που έγινε χάρις στο φθηνό
εργατικό δυναμικό των προσφύγων του '22 (κυρίως ελαφρά βιομηχανία
ταπητουργίας, κλωστοϋφαντουργίας και τροφίμων). Ετσι, μοναδική διέξοδος
και μάλιστα εν όψει της Κρίσης του '29 παρέμενε η οικοδομή με τελικό
αποτέλεσμα να εκδοθούν από την Κυβέρνηση Βενιζέλου τα δύο απαραίτητα
νομοθετήματα: Ο Νόμος περί οριζοντίου ιδιοκτησίας 3741/29, ΦΕΚ 4Α
9.1.1929 και το Διάταγμα περί του νέου Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού
(ΦΕΚ 155Α 22.4.29).
Πρέπει να σημειωθεί ότι την
δραστηριότητα της πολυκατοικιοποίησης την άσκησε κυρίως το πολύ μεγάλο
κεφάλαιο (εμπόρων, εφοπλιστών, πολιτικών, βιομηχάνων κ.α.),
κατεδαφίζοντας τις πατρογονικές τους νεοκλασικές κατοικίες και
οικοδομώντας πολυτελείς πολυκατοικίες με διαμερίσματα των 400 και άνω
τ.μ. στους επίσημους δρόμους των Αθηνών (Π.Ιωακείμ, Σταδίου, Πατησίων
κ.α.
Σημειώνεται ακόμη ότι ο «ιδεολογικός»
εκφραστής της πολυκατοικίας ήταν ο εκλεγείς το 1940 καθηγητής
κτηριολογίας στο ΕΜΠ Κώστας Κιτσίκης, ο οποίος στο εναρκτήριο μάθημά του
αφού αναλυθεί σε ύμνους στο καθεστώς της 4ης Αυγούστου υπεραμύνεται μεν
στον θεσμό της πολυκατοικίας, λέγοντας χαρακτηριστικά ότι το όλο ζήτημα
είναι η διαμόρφωση της όψης της (!) αλλά δίνει και δύο ...διεξόδους :
τα ρετιρέ τα οποία διαμορφώνονται ως βίλλες μέσα στο κέντρο της Αθήνας
αλλά και οι επαύλεις στα αριστοκρατικά προάστεια των Αθηνών ....
Με την έκρηξη του Πολέμου, σχεδόν σταμάτησε η οικοδομή, αλλά η κρίση του 1929 είχε πιά ξεπεραστεί !!
(Κ.Μπίρης, Αι Αθήναι, Αθήναι 1960,
A.Μπουρνιάς, η ιστορία της οριζοντίου ιδιοκτησίας, Αθήναι 1982
Γ.Σαρηγιάννης η εξέλιξη της εμπορευματοποίησης της κατοικίας και η
επίδρασή της στην μορφή της κατοικίας και της πόλεως, Αρχιτεκτονικά
Θέματα 12/1978 σελ. 108 κ.εφ. του ίδιου Η σύγχρονη πολεοδομική νομοθεσία
σαν αποτέλεσμα της θέσεως της κατοικίας στην παραγωγική διαδικασία,
Αρχιτεκτονικά Θέματα οπ.παρ. σελ 144 κ.εφ., του ίδιου «Αθήνα 1830-2000,
εξέλιξη, πολεοδομία, μεταφορές», Αθήνα 2000, του ίδιου Η Αρχιτεκτονική
στην Ελλάδα και οι σπουδές της στο ΕΜΠ, Τεχνικά Χρονικά 3/1977 σελ.
64-93, Μ.Μαρμαράς η αστική πολυκατοικία της Μεσοπολεμικής Αθήνας Αθήνα
1991, Ε.Παπαδάμ-Ριζά Συμβολή της αστικής πολυκατοικίας στην γένεση της
σύγχρονης ελληνικής οικοδομικής, Αθήνα 2002 (Τα στοιχεία που δημοσιεύει η
κ.Παπαδάμ είναι αναλυτικά και όχι συγκεντρωτικά όπως στου Μαρμαρά, και
κατά συνέπεια ιδιαίτερα χρησιμοποιήσιμα ως πηγή). Κ.Κιτσίκης Αι τάσεις
της συγχρόνου Αρχιτεκτονικής, Αθήναι 1940 . και ακόμη το λεύκωμα «50
ετών δράσις του Κώστα Κιτσίκη, Αθήναι 1965. Βλ. ακόμη στα Πρακτικά του
Συνεδρίου «ο Ελευθέριος Βενιζάλος και η ελληνική πόλη, (Χανιά 2002)
Αθήνα 2005, τις εισηγήσεις Γ. Σαρηγιάννης Πολεοδομικός εκσυγχρονισμός
σε ελληνικά πλαίσια, από τα σχέδια πόλης στην εμπορευματοποίηση της
μεγαλοαστικής κατοικίας, σελ. 210 κ.εφ., του ίδιου στο Παράρτημα,
«κυβερνήσεις και Υπουργοί Συγκοινωνιών 1910-1940 σελ. 431 κ.εφ.,
Μ.Μαντουβάλου-Μ.Καλαντζοπούλου Πολεοδομία και πολιτικοκοινωνικά
διακυβεύματα στην Ελλάδα του Μεσοπολέμου, σελ. 85 κ.εφ.,
Γ.Αποστολάκη-Μαλεφάκη ο Ν.3741/1929 και οι κοινωνικές συνθήκες που
οδήγησαν στην ψήφισή του, σελ. 97 κ.εφ. Μ.Μαρμαράς τα πολεοδομικού
χαρακτήρα νομοθετήματα του 1929 και η συμβολή τους στη θεμελίωση του
κτηριακού τύπου της αστικής πολυκατοικίας στην Ελλάδα σελ. 105 κ.εφ.,
Ισαάκ Σαπόρτα, «επάγγελμα Αρχιτέκτων» Αθήνα 1996)
(Αριστερά) Η αρχή της οδού Φιλελλήνων το 1916, (Δεξιά) Η αρχή της οδού Φιλελλήνων, το μέγαρον Γιάνναρου όταν κτιζόταν το 1917.
(Αριστερά) Το μέγαρο Γιάνναρου σήμερα, (Δεξιά) Οδός Οθωνος, το μέγαρον Γιάνναρου σήμερα. Είναι χαρακτηριστική η ευθυγράμμιση των υψών στα νεώτερα κτήρια.
Πολυκατοικίες του Μεσοπολέμου στα Εξάρχεια για την μεσαία αστική τάξη. Είναι χαρακτηριστική η χρήση του «έρκερ», της προεξοχής, το οποίο καταργήθηκε αργότερα γιατί στένευαν πολύ οι ήδη στενοί αθηναϊκοί δρόμοι.
Πολυκατοικίες του Μεσοπολέμου στα Εξάρχεια για την μεσαία αστική τάξη. Τυπική αρχιτεκτονική μορφολογία Bauhaus.
Πολυκατοικίες του Μεσοπολέμου για την ανώτερη αστική τάξη, Πατριάρχου Ιωακείμ, Κολωνάκι.
1952 : εντολές Βαρβαρέσου (ΔΝΤ) και νέος ΓΟΚ 1955
Μετά την λήξη του Εμφύλιου (1949) η Ελλάδα, ήταν πλήρως ελεγχόμενη από τα οικονομικά συμφέροντα των Δυτικών Μεγάλων Δυνάμεων, και είναι γνωστή άλλωστε η πολιτική που ακολούθησε η Αμερικανική Αποστολή υπό τον διαβόητο Paul Porter. Η πολιτική αυτή ήταν προσανατολισμένη στην δημιουργία μιάς εξαρτημένης ελληνικής οικονομίας, και το φαινόμενο αυτό δεν ήταν καινούργιο. Πότε ωμά, πότε έντεχνα αποκλείστηκε κάθε ανάπτυξη που θα ήταν ανταγωνιστική στο ξένο κεφάλαιο -δεν ήταν ακόμη η εποχή που το Κεφάλαιο θα μετανάστευε στις χώρες φθηνού εργατικού δυναμικού και θα αναπτύσσοταν και στην Ελλάδα βιομηχανία, (αυτό συνέβει γύρω στο 1960). Τότε, η διαπάλη ήταν από την μια το ΚΚΕ με τον Δ.Μπάτση να υπεραμύνεται υπέρ της βαρειάς βιομηχανίας ως μέσου ανάπτυξης, την κατεύθυνση αυτή ακολουθούσαν και πολλοί αστοί επιστήμονες αρκετοί από τους οποίους ήταν οι λεγόμενοι «εαμογενείς» όπως ο Καλιτσουνάκης, ο Ζίγδης, ο Αγγελόπουλος κ.ά. και από την άλλη αρχικά η Αμερικανική Αποστολή και στην συνέχεια το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο και η Διεθνής Τράπεζα, με εκπρόσωπό τους τον Κυριάκο Βαρβαρέσο.
Μετά την λήξη του Εμφύλιου (1949) η Ελλάδα, ήταν πλήρως ελεγχόμενη από τα οικονομικά συμφέροντα των Δυτικών Μεγάλων Δυνάμεων, και είναι γνωστή άλλωστε η πολιτική που ακολούθησε η Αμερικανική Αποστολή υπό τον διαβόητο Paul Porter. Η πολιτική αυτή ήταν προσανατολισμένη στην δημιουργία μιάς εξαρτημένης ελληνικής οικονομίας, και το φαινόμενο αυτό δεν ήταν καινούργιο. Πότε ωμά, πότε έντεχνα αποκλείστηκε κάθε ανάπτυξη που θα ήταν ανταγωνιστική στο ξένο κεφάλαιο -δεν ήταν ακόμη η εποχή που το Κεφάλαιο θα μετανάστευε στις χώρες φθηνού εργατικού δυναμικού και θα αναπτύσσοταν και στην Ελλάδα βιομηχανία, (αυτό συνέβει γύρω στο 1960). Τότε, η διαπάλη ήταν από την μια το ΚΚΕ με τον Δ.Μπάτση να υπεραμύνεται υπέρ της βαρειάς βιομηχανίας ως μέσου ανάπτυξης, την κατεύθυνση αυτή ακολουθούσαν και πολλοί αστοί επιστήμονες αρκετοί από τους οποίους ήταν οι λεγόμενοι «εαμογενείς» όπως ο Καλιτσουνάκης, ο Ζίγδης, ο Αγγελόπουλος κ.ά. και από την άλλη αρχικά η Αμερικανική Αποστολή και στην συνέχεια το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο και η Διεθνής Τράπεζα, με εκπρόσωπό τους τον Κυριάκο Βαρβαρέσο.
Ο Βαρβαρέσος, εκπόνησε με εντολή της
Κυβέρνησης Πλαστήρα την γνωστή «Εκθεση» στην οποία πρότεινε τις
κατευθύνσεις για την μεταπολεμική ανάπτυξη της Ελλάδας. Οι βασικές αρχές
του Βαρβαρέσου ήταν ότι η Ελλάδα ήταν «πτωχή χώρα» χωρίς πρώτες ύλες
και τεχνικό προσωπικό και χωρίς δυνατότητες ανάπτυξης βαρειάς
βιομηχανίας και ότι η μόνη λύση για την ανάπτυξη ήταν οι επενδύσεις στην
Οικοδομή, την Ναυτιλία και το Εμπόριο. Με βάση αυτές τις κατευθύνσεις,
οι μετεμφυλιοπολεμικές κυβερνήσεις όντως έδωσαν προτεραιότητα (και
αποκλειστικότητα) στους τρείς αυτούς κλάδους αποφεύγοντας την δημιουργία
ανταγωνιστικής στους ξένους βιομηχανικής παραγωγής και ταυτόχρονα με
την παλιά και δοκιμασμένη μέθοδο των «επενδύσεων στην οικοδομή»
ενεργοποίησαν μικρομεσαία ιδιωτικά κεφάλαια τα οποία έπεσαν στην αγορά
και διοχετεύθηκαν σε πλατειές μάζες. Με τον τρόπο αυτό ενεργοποιήθηκαν
αποθησαυρισμένες λίρες των μαυραγοριτών και άλλων καλών παιδιών που
πλούτισαν στην Κατοχή, εκποιήθηκαν αργούντα ακίνητα αστικά και αγροτικά
στην επαρχία, και επενδύθηκαν στην οικοδομή σε διαμερίσματα, με ό,τι
συνεπάγεται αυτό, όπως είδαμε.
Για να γίνει όμως αυτό, έπρεπε να δοθεί
το «εναρκτήριο λάκτισμα» και αυτό ήταν και η μόνη συμβολή του Κράτους
στο «πρόβλημα της στέγης» : δόθηκαν αυξημένες δυνατότητες εκμετάλλευσης
του αστικού χώρου με τον νέο ΓΟΚ του 1955, και ο τομέας «οικοδομή»
πέρασε στα χέρια των μικρομεσαίων κεφαλαιούχων. Μηχανικοί κάθε επιπέδου,
μπακάληδες και γαλατάδες, εργολάβοι, προαγωγοί, πρώην μαυραγορίτες και
ταγματασφαλήτες,, και άλλοι μικρομεσαίοι έγιναν επιχειρηματίες στην
οικοδομή, και μάλιστα χωρίς λεφτά. Εκλειναν το οικόπεδο με την
«αντιπαροχή» πουλούσαν διαμερίσματα εν σχεδίω και με τις διαδοχικές
πωλήσεις πλήρωναν τα διαδοχικά συνεργεία, η οικοδομή κινήθηκε με τα
χρήματα των αγοραστών, τα οποία είδαμε ποια ήταν.
Τώρα έχουμε άλλους ιδιοκτήτες και
ενοικιαστές, μικρομεσαίους από την επαρχία που συνέρρεαν στην Αθήνα αλλά
και από την «αθηναϊκή επαρχία» που έρχονταν να κατοικήσουν στα μοντέρνα
διαμερίσματα των κεντρικών συνοικιών. Οι λέξεις «Παγκράτι», «Κυψέλη»,
«Πατήσια», έγιναν το συνώνυμο της «αθηναϊκής πολυκατοικίας» του
μοντέρνου τρόπου κατοίκησης τότε, αλλά πολύ γρήγορα έγιναν το συνώνυμο
των «σύγχρονων slums». Αν ο ΓΟΚ του 1929 ήταν ο ΓΟΚ του μεγάλου
κεφαλαίου, της μεγάλης αστικής τάξης, ο ΓΟΚ του 1955 είναι των
μικρομεσαίων, των μικροαστών, με ό,τι αυτό συνεπάγεται ως «όρος».
Παράλληλα, έχουμε δύο άλλα σημεία: ο
τόπος και τρόπος κατοίκησης των λαϊκών στρωμάτων, ήταν τα αυθαίρετα του
Δυτικού Λεκανοπεδίου, και αυτό είναι η μία ιστορία. Το άλλο σημείο,
είναι ότι εξακολούθησαν να κτίζονται πολυτελείς πολυκατοικίες στις
αριστοκρατικές περιοχές των Αθηνών (Β.Σοφίας, Κολωνάκι, περιοχή
Ανακτόρων και Ηρώδη Αττικού κ.α.) από μια πλειάδα γνωστών ονομάτων του
αρχιτεκτονικού κλάδου όπως ο Καψαμπέλης, ο Κιτσίκης (έκτιζε και
μεσοαστικές) ο Τσολάκης, ο Στάϊκος και άλλοι. Οι άλλες πλέον, οι
μεσοαστικές των περιφερειακών συνοικιών πολλές φορές δεν είχαν ούτε
μηχανικό: εκχωρούσε κάποιος διπλωματούχος μηχανικός την σφραγίδα και
την υπογραφή του στον εργολάβο ο οποίος με ειδικευμένους σχεδιαστές
«έβγαζε» το σχέδιο κυρίως εκμεταλλευόμενος κάθε παράθυρο του ΓΟΚ για
πλήρη εκμετάλλευση του οικοπέδου.
Σημειώνεται δειγματοληπτικά ένα
χαρακτηριστικό παράδειγμα του ΓΟΚ του 1955 : ο προηγούμενος ΓΟΚ
απαγόρευε κύρια δωμάτια σε ακάλυπτο, ο νέος τα επέτρεψε αρκεί τα
παράθυρά τους να απείχαν 4 μέτρα από τον απέναντι τοίχο, και βέβαια δεν
συζητάμε για ένα διόροφο αλλά για 6 και 7 ορόφους όπου τα 4 μέτρα ήταν
απλά ο πάτος του πηγαδιού. Ακόμη η κουζίνα θεωρείτο κύριο δωμάτιο το
1929, τώρα όμως λέγεται βοηθητικό, και επιτρέπεται αφ' ενός να έχει
επιφάνεια κάτω από 7 τετραγωνικά, και τα παράθυρά της επιτρέπεται να
είναι σε φωταγωγό 0,70 τ.μ. και καταλαβαίνει κανείς τι σημαίνει η
επιφάνεια των 0,70 τ.μ. ως πάτος πηγαδιού 23 μέτρων, και μάλιστα και ως
χώρος όπου διέρχονταν όλες οι σωληνώσεις αποχέτευσης. Σύμφωνα όμως με
τις μικροαστικές μας συνήθειες, η κουζίνα ουσιαστικά αποτελούσε και τον
κύριο χώρο διημέρευσης της ελληνικής οικογένειας (μαγείρεμα, εστίαση,
διημέρευση). Το σαλόνι και η τραπεζαρία (συνήθως 3Χ3 έκαστον που
επικοινωνούσαν με συρτή τζαμένια πόρτα) ήταν κλειδωμένα, εκτός της
ημέρας της ονομαστικής εορτής του ιδιοκτήτου...
Ακόμη, η αύξηση των υψών ήταν δραματική:
στον τομέα Α από 18 μ. το 1934, σε 24 μέτρα το 1955, στον Β από 14 σε
16,5 στον Δ από 23 σε 31, στον Ζ από 14 σε 21 κλπ.
Για «αρχιτεκτονική» βέβαια δεν συζητούσε κανείς.
(Δ.Μπάτσης «η βαρειά βιομηχανία στην
Ελλάδα» Αθήνα 1947, (επανέκδοση Αθήνα 1977), Κ.Βαρβαρέσος «Εκθεσις επί
του οικονομικού προβλήματος της Ελλάδος», Αθήναι 1952 και η επανέκδοσή
της με εκτενή εισαγωγή Κ.Κωστή, Αθήνα 2002, Γιάννη Νεγρεπόντη, «τα
μικροαστικά» σε μουσική Λουκιανού Κηλαϊδόνη, Αθήνα 1973, Γ.Σαρηγιάννης
«Αθήνα 1830-2000.....» που αναφέρθηκε όπου και αναλυτική βιβλιογραφία
για την περίοδο και το θέμα Βαρβαρέσου, επίσης τα διάφορα άρθρα που
δημοσιεύθηκαν στην Επιθεώρηση Οικονομικών και Κοινωνικών Επιστημών
εκείνης της εποχής -βλ. αναφορές στου Γ.Σαρηγιάννη, οπ.παρ.- Β.Κόντης «η
αγγλοαμερικανική πολιτική και το ελληνικό πρόβλημα 1945-1949»,
Θεσσαλονίκη 1984, Γ.Σταθάκης «το Δόγμα Τρούμαν και το Σχέδιο Μάρσαλλ»,
Αθήνα 2004, Υπουργείο Εξωτερικών «Η Ελλάδα στο μεταίχμιο ενός νέου
κόσμου» (τρείς τόμοι που περιλαμβάνουν διπλωματικά και άλλα έγγραφα του
Υπουργείου Εξωτερικών 1943-1951 με επιστημονική επιμέλεια
Φ.Κωνσταντοπούλου), Αθήνα 2002, Αρχιτεκτονικά Θέματα, 12/1978, τεύχος
αφιέρωμα στην Αθηναϊκή πολυκατοικία, ιδιαίτερη βιβλιογραφία στο
Γ.Σαρηγιάννης, Αθήνα 1830-2000..» που αναφέρθηκε, βλ. ακόμη, 50 ετών
Δράσις του Κώστα Κιτσίκη, Αθήνα 1965, και σχετικές δημοσιεύσεις
πολυκατοικιών της δεκαετίας του 1950 στο περιοδικό «Αρχιτεκτονική»
(1957-1967) βλ. ακόμη Γ.Σαρηγιάννης , Η εργατική τάξη και η εξέλιξή της
στην Ελλάδα, περιοδικό Διάπλους τ.21, Σεπτ. 2007, του ίδιου η
μικροαστική πόλη, Διάπλους τ.26 Ιούνιος-Ιούλιος 2008, του ίδιου, Πόλεις
μέσα στην πόλη, περιοδικό Αζιμούθιο Απρ.-Ιούν. 2011)
Μεταπολεμικές μεσοαστικές πολυκατοικίες στα Κάτω Πατήσια.
Μεταπολεμικές μεσοαστικές πολυκατοικίες στις παρόδους της Τοσίτσα. Η «αθηναϊκή πολυκατοικία» σε όλη της την αθλιότητα.
Οι ΓΟΚ είναι πάντα υπέρ της ιδιοκτησίας και κατά της πόλης: Πέρα από τις «παρεκκλίσεις», τις προσαυξήσεις κάλυψης στα γωνιαία, και άλλα πολλά, δίνει ενιαίο ύψος στο κτήριο ανάλογα με το ύψος που επιτρέπεται στην πρόσοψη. Αριστερά, πάροδος στην Λ.Αλεξάνδρας (οδός Θέμελη) με ύψος το επιτρεπόμενο στην Αλεξάνδρας, και ο παράπλευρος δρόμος μετατρέπεται σε φωταγωγό και σκουπιδότοπο. Αυτά, για να λυθεί τάχα το θέμα της ανισοσταθμίας των ορόφων στις δύο όψεις του κτηρίου. Η Αρχιτεκτονική σε όλο της το μεγαλείο...
Μεταπολεμικές πολυκατοικίες για την ανώτερη αστική τάξη στην Βασιλίσσης Σοφίας (επωνύμων αρχιτεκτόνων: Καψαμπέλης, Στάϊκος, Βουρέκας κ.α.).
του Γεωργίου Μ. Σαρηγιάννη,
Τέλος Α μέρους
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου