Airbnb: Από τις σύνθετες προεκτάσεις στην ανάγκη συνολικής πολιτικής για τη στέγη

Εύα Παπατζανή* | 06.08.2018

Η πρόσφατη εξάπλωση της Airbnb βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων έχει ήδη αποτυπωθεί στον Τύπο, έχει αποτελέσει αντικείμενο θεσμικής ρύθμισης και έχει απασχολήσει και την πλευρά των κινημάτων, όχι μόνο στην Ελλάδα, αλλά και διεθνώς.

Μέσω των πα­ρα­πά­νω, αλλά και μέσω εμπει­ρι­κών αφη­γή­σε­ων, έχουν ανα­δει­χθεί σε ένα πρώτο επί­πε­δο οι σύν­θε­τες πτυ­χές του φαι­νο­μέ­νου και η πο­λυ­πλο­κό­τη­τα που το χα­ρα­κτη­ρί­ζει. Πο­λυ­πλο­κό­τη­τα όσον αφορά την κοι­νω­νι­κή και οι­κο­νο­μι­κή γε­ω­γρα­φία του, τους εμπλε­κό­με­νους πα­ρό­χους, τις επι­πτώ­σεις του στον αστι­κό χώρο, στην αγορά ακι­νή­των, καθώς και στην κα­θη­με­ρι­νή ζωή των κα­τοί­κων των πό­λε­ων.

Μέ­γε­θος και γε­ω­γρα­φία του φαι­νο­μέ­νου

Σύμ­φω­να με πρό­σφα­τα δη­μο­σιεύ­μα­τα, η Αθήνα είναι η πόλη με το δεύ­τε­ρο τα­χύ­τε­ρο πο­σο­στό αύ­ξη­σης ως προς τον αριθ­μό των του­ρι­στών στην Ευ­ρώ­πη, ενώ κατά το 2017 οι Airbnb κα­τα­χω­ρή­σεις ακι­νή­των ξε­περ­νού­σαν τις 5.000 στο Δήμο Αθη­ναί­ων. Μέσω σχε­τι­κής εν εξε­λί­ξει έρευ­νας (των Δ. Μπα­λα­μπα­νί­δη, Ε. Πα­πα­τζα­νή, Δ. Πέττα), προ­κύ­πτει η άνιση γε­ω­γρα­φι­κή ανά­πτυ­ξη του φαι­νο­μέ­νου στην Αθήνα, ταυ­τό­χρο­να χω­ρι­κά και κοι­νω­νι­κο-οι­κο­νο­μι­κά. Οι με­γα­λύ­τε­ρες και αρ­κε­τά προ­φα­νείς συ­γκε­ντρώ­σεις εντο­πί­ζο­νται στις πιο του­ρι­στι­κές πε­ριο­χές της πόλης (Κου­κά­κι, Ακρό­πο­λη, Θη­σείο κ.α.), ενώ ταυ­τό­χρο­να το φαι­νό­με­νο δια­χέ­ε­ται σε όλη την έκτα­ση του Δήμου.

Επι­πλέ­ον, πα­ρα­τη­ρού­νται ση­μα­ντι­κές δια­φο­ρές στις ημε­ρή­σιες τιμές μί­σθω­σης με­τα­ξύ πε­ριο­χών της Αθή­νας με δια­φο­ρε­τι­κές τιμές ζώνης και με νοι­κο­κυ­ριά δια­φο­ρε­τι­κών ει­σο­δη­μά­των. Για πα­ρά­δειγ­μα, ενώ στις προ­α­να­φερ­θεί­σες πε­ριο­χές η μέση ημε­ρή­σια τιμή μί­σθω­σης αγ­γί­ζει τα 80 ευρώ, στις πιο απο­μα­κρυ­σμέ­νες από το κέ­ντρο πε­ριο­χές χα­μη­λό­τε­ρων ει­σο­δη­μα­τι­κών κα­τη­γο­ριών οι τιμές πέ­φτουν κάτω από τα 40 ή 30 ευρώ (π.χ. στα Πα­τή­σια, τον Άγιο Νι­κό­λαο και τα Σε­πό­λια). Η δια­φο­ρά στις τιμές είναι ακόμα με­γα­λύ­τε­ρη σε πε­ριο­χές όπως τα νότια προ­ά­στια, όπου η μέση ημε­ρή­σια τιμή ξε­περ­νά σε ορι­σμέ­νες πε­ρι­πτώ­σεις τα 90 ευρώ. Γί­νε­ται έτσι κα­ταρ­χάς σαφής η με­γά­λη δια­φο­ρά κερ­δών που μπο­ρεί να απο­φέ­ρει η Airbnb πρα­κτι­κή σε δια­φο­ρε­τι­κές πε­ριο­χές της πόλης και σε εκ­μι­σθω­τές δια­φο­ρε­τι­κών ει­σο­δη­μά­των.

Στρα­τη­γι­κή επι­βί­ω­σης ή κερ­δο­σκο­πία;

Ταυ­τό­χρο­να, χρειά­ζε­ται να επι­ση­μαν­θεί η αυ­ξη­μέ­νη ποι­κι­λό­τη­τα των εμπλε­κό­με­νων στο Airbnb εκ­μι­σθω­τών. Κατά την τρέ­χου­σα πε­ρί­ο­δο της κρί­σης και της ερ­γα­σια­κής και στε­γα­στι­κής επι­σφά­λειας, το Airbnb μοιά­ζει να προ­σφέ­ρει ένα συ­μπλη­ρω­μα­τι­κό ή και το μο­να­δι­κό ει­σό­δη­μα για ένα σχε­τι­κά διευ­ρυ­μέ­νο φάσμα νοι­κο­κυ­ριών. Είναι άλ­λω­στε χα­ρα­κτη­ρι­στι­κό πως η ιδιο­κτη­σία ακι­νή­των στην Ελ­λά­δα από δια­δο­μέ­νη πρα­κτι­κή και κοι­νω­νι­κή επι­τα­γή με­τα­τρέ­πε­ται σή­με­ρα σε δυ­σβά­στα­κτο βάρος για με­γά­λο τμήμα του πλη­θυ­σμού. Σε αυτό συ­νη­γο­ρούν τα δη­μο­σιευ­μέ­να κατά και­ρούς στοι­χεία αδυ­να­μί­ας απο­πλη­ρω­μής των σχε­τι­κών φόρων, η μεί­ω­ση της ιδιο­κα­τοί­κη­σης από το 85% του πλη­θυ­σμού προ κρί­σης στο 73% σή­με­ρα, η αύ­ξη­ση απο­ποι­ή­σε­ων των κλη­ρο­νο­μιών κ.ά. Την ίδια στιγ­μή, για άλ­λους εκ­μι­σθω­τές το Airbnb συν­δέ­ε­ται με τη δυ­να­τό­τη­τα να πολ­λα­πλα­σιά­σουν το ει­σό­δη­μά τους, κάτι που γί­νε­ται φα­νε­ρό και από τα στοι­χεία των «πολ­λα­πλών κα­τα­χω­ρή­σε­ων» ακι­νή­των στην πλατ­φόρ­μα. Χα­ρα­κτη­ρι­στι­κά, στο Δήμο Αθη­ναί­ων το 43,8% των κα­τα­χω­ρή­σε­ων ακι­νή­των απο­τε­λούν κα­τα­χω­ρή­σεις από τον ίδιο εκ­μι­σθω­τή, εκ των οποί­ων οι πε­ρισ­σό­τε­ρες αφο­ρούν από 2 έως και 4 ακί­νη­τα ή και πε­ρισ­σό­τε­ρα. Στις πε­ρι­πτώ­σεις που φτά­νουν μέχρι τα 60 ακί­νη­τα συ­νή­θως εντο­πί­ζε­ται η εμπλο­κή –όχι πλέον ιδιω­τών– αλλά εται­ρειών που δρα­στη­ριο­ποιού­νται ήδη στη συ­γκε­κρι­μέ­νη αγορά. Εάν, λοι­πόν, το Airbnb έχει προ­σφέ­ρει συ­μπλη­ρω­μα­τι­κό ει­σό­δη­μα σε κά­ποια τμή­μα­τα του πλη­θυ­σμού κατά την κρίση, σε άλλες πε­ρι­πτώ­σεις έχει προ­σφέ­ρει ένα με­γά­λο πε­ρι­θώ­ριο κέρ­δους, ασύ­γκρι­τα με­γα­λύ­τε­ρο από εκεί­νο που επέ­τρε­πε μέχρι πρό­σφα­τα η συμ­βα­τι­κή αγορά μα­κρο­χρό­νιας μί­σθω­σης ακι­νή­των.

«Του­ρι­στι­κο­ποί­η­ση» και ζη­τή­μα­τα στέ­γης

Όπως είναι ήδη γνω­στό, η διά­δο­ση του Airbnb απο­σύ­ρει ακί­νη­τα από την αγορά μα­κρο­χρό­νιας μί­σθω­σης προ­κει­μέ­νου αυτά να δια­τε­θούν στην πιο συμ­φέ­ρου­σα αγορά της βρα­χυ­πρό­θε­σμης. Έτσι, δη­μιουρ­γεί τις προ­ϋ­πο­θέ­σεις για αύ­ξη­ση των τιμών των ενοι­κί­ων (αλλά συχνά και των εμπο­ρι­κών αξιών αγο­ρα­πω­λη­σί­ας), αφού ου­σια­στι­κά μειώ­νε­ται η προ­σφο­ρά των δια­θέ­σι­μων ακι­νή­των προς ενοι­κί­α­ση, ενώ πα­ρα­μέ­νει στα­θε­ρή ή αυ­ξά­νε­ται η ζή­τη­ση από τους μό­νι­μους κα­τοί­κους. Μέσα από αυτή τη δια­δι­κα­σία, στις με­γά­λες πό­λεις υπάρ­χει η τάση εξο­βε­λι­σμού των μό­νι­μων κα­τοί­κων από τις κε­ντρι­κές πε­ριο­χές προς άλλες ή προς γει­το­νι­κούς δή­μους, όπου υπάρ­χει ακόμα δια­θέ­σι­μο, οι­κο­νο­μι­κό­τε­ρο, οι­κι­στι­κό από­θε­μα. Σε μι­κρό­τε­ρες του­ρι­στι­κές πό­λεις και νησιά, όπου το από­θε­μα είναι πιο πε­ριο­ρι­σμέ­νο, ήδη έχουν ση­μειω­θεί πε­ρι­πτώ­σεις κα­τοί­κων (φοι­τη­τές, ανα­πλη­ρω­τές εκ­παι­δευ­τι­κοί κ.ά.) που αδυ­να­τούν να βρουν ενοι­κια­ζό­με­νη κα­τοι­κία.

Οι πιέ­σεις στα ενοί­κια όμως δεν είναι η μο­να­δι­κή επί­πτω­ση στις γει­το­νιές των πό­λε­ων. Ταυ­τό­χρο­να, μια σειρά με­ταλ­λα­γών εντο­πί­ζο­νται στο χα­ρα­κτή­ρα των γει­το­νιών, όπως οι αλ­λα­γές των χρή­σε­ων γης (ανα­ψυ­χής ή υπη­ρε­σιών που απευ­θύ­νο­νται κυ­ρί­ως σε του­ρί­στες) που σε συν­δυα­σμό με τις αλ­λα­γές στη σύν­θε­ση του πλη­θυ­σμού έχουν διε­θνώς πε­ρι­γρα­φεί ως φαι­νό­με­να «του­ρι­στι­κού εξευ­γε­νι­σμού» και «του­ρι­στι­κο­ποί­η­σης» των πό­λε­ων.

Διε­θνή πα­ρα­δείγ­μα­τα και η Ελ­λά­δα

Διά­φο­ρες πό­λεις ανά τον κόσμο έχουν ήδη προ­χω­ρή­σει σε πο­λι­τι­κές πε­ριο­ρι­σμού του Airbnb, οι πε­ρισ­σό­τε­ρες με κέ­ντρο τον έλεγ­χό του, τη μεί­ω­ση του επι­τρε­πό­με­νου χρό­νου μί­σθω­σης και τη φο­ρο­λό­γη­σή του. Επι­πλέ­ον, ορι­σμέ­νες πό­λεις υιο­θε­τούν γε­ω­γρα­φι­κούς πε­ριο­ρι­σμούς (Πάλμα ντε Μα­γιόρ­κα, Πα­ρί­σι, Βαρ­κε­λώ­νη), όριο ενοι­κια­ζό­με­νων δια­με­ρι­σμά­των ανά γει­το­νιά ώστε να μην αλ­λοιώ­νε­ται το ύφος τους (Βε­ρο­λί­νο) ή την υπο­χρέ­ω­ση των εται­ριών ενοι­κί­α­σης να απο­δί­δουν φόρο στο δήμο (Άμ­στερ­νταμ). Στις πε­ρισ­σό­τε­ρες σχε­δόν πε­ρι­πτώ­σεις, η δυ­να­τό­τη­τα ρύθ­μι­σης απο­τε­λεί δι­καιο­δο­σία των δήμων, κάτι που συμ­βάλ­λει στην απο­τε­λε­σμα­τι­κό­τε­ρη ανα­γνώ­ρι­ση των το­πι­κών ανα­γκών και τη ρύθ­μι­ση του φαι­νο­μέ­νου. Στην Ελ­λά­δα με τον πρό­σφα­το Ν. 4472/2017 επι­χει­ρεί­ται η ρύθ­μι­ση της βρα­χυ­πρό­θε­σμης μί­σθω­σης, κυ­ρί­ως σε μια κα­τεύ­θυν­ση φο­ρο­λό­γη­σής της. Στον ίδιο νόμο προ­βλέ­πε­ται η δυ­να­τό­τη­τα έκ­δο­σης ΚΥΑ με σκοπό τον πε­ριο­ρι­σμό του Airbnb σε συ­γκε­κρι­μέ­νες γε­ω­γρα­φι­κές πε­ριο­χές (μέχρι 2 ακί­νη­τα ανά ΑΦΜ και χρο­νι­κοί πε­ριο­ρι­σμοί εκ­μί­σθω­σης ανά έτος). Η ΚΥΑ μέχρι σή­με­ρα δεν έχει εκ­δο­θεί, ενώ αυτές τις μέρες ανα­μέ­νε­ται η ενερ­γο­ποί­η­ση της ηλε­κτρο­νι­κής πλατ­φόρ­μας για τη δή­λω­ση των εκ­μι­σθω­μέ­νων ακι­νή­των από τους ιδιο­κτή­τες.

Ερω­τή­μα­τα και διεκ­δι­κή­σεις

Τα ερω­τή­μα­τα που ανοί­γουν σε κοι­νω­νι­κό, αλλά και πο­λι­τι­κό επί­πε­δο είναι πολλά: Έχει ευ­θύ­νη ο/η μι­κρο-ιδιο­κτή­της/τρια που εκ­μι­σθώ­νει την κα­τοι­κία του/της στο Airbnb σε μια πε­ρί­ο­δο κρί­σης με σκοπό την από­κτη­ση ει­σο­δή­μα­τος; Μπο­ρεί να υπάρ­ξει μια «δί­καιη» δια­χεί­ρι­ση του φαι­νο­μέ­νου; Αρκεί; Με ποιο τρόπο μπο­ρεί να υπάρ­ξει απά­ντη­ση από την πλευ­ρά των κι­νη­μά­των πόλης; Πόσο βοη­θη­τι­κό είναι το σύν­θη­μα «tourists go home»; Σε ποιο βαθμό η πρό­σφα­τη νο­μο­θε­τι­κή ρύθ­μι­ση επι­λύ­ει το πρό­βλη­μα; Για ποιους/ες τε­λι­κά υπάρ­χει πρό­βλη­μα και από ποιων την πλευ­ρά χρειά­ζε­ται κα­νείς να διεκ­δι­κή­σει την πο­λι­τι­κή πα­ρέμ­βα­ση;

Μπο­ρεί, με όρους δια­χεί­ρι­σης και σχε­δια­σμού σή­με­ρα, να υπάρ­χει η δυ­να­τό­τη­τα μεί­ω­σης των επι­πτώ­σε­ων του φαι­νο­μέ­νου. Μέσω ενός σχε­δια­σμού που ξε­κι­νά­ει από –και στο­χεύ­ει στο– το­πι­κό επί­πε­δο, με –για πα­ρά­δειγ­μα– συ­γκε­κρι­μέ­νο επι­τρε­πό­με­νο αριθ­μό εκ­μι­σθω­μέ­νων ακι­νή­των ανά δήμο/γει­το­νιά, με πε­ριο­ρι­σμό των επι­τρε­πό­με­νων εκ­μι­σθώ­σε­ων ανά άτομο, με εκ­μη­δε­νι­σμό της επεν­δυ­τι­κής δρα­στη­ριό­τη­τας, με απα­γό­ρευ­ση της πρα­κτι­κής σε πε­ριο­χές με πε­ριο­ρι­σμέ­νο οι­κι­στι­κό από­θε­μα, με δια­τή­ρη­ση του μι­κτού χα­ρα­κτή­ρα των γει­το­νιών των πό­λε­ων (σε επί­πε­δο χρή­σε­ων και πλη­θυ­σμού) κ.ο.κ.

Παρ’ όλ’ αυτά, το γε­γο­νός ότι το Airbnb εκτι­νά­χθη­κε την εποχή της κρί­σης δεν οφεί­λε­ται απλώς στο ότι τώρα έγινε γνω­στό. Συν­δέ­ε­ται αφε­νός με την επι­κρα­τού­σα κρίση στέ­γης και τις προ­ε­κτά­σεις της (πλει­στη­ρια­σμοί, στε­γα­στι­κή επι­σφά­λεια, αστε­γία) και αφε­τέ­ρου με τη δια­χρο­νι­κή έλ­λει­ψη πο­λι­τι­κών για τη στέγη στην Ελ­λά­δα. Μια πο­λι­τι­κή ικανή να απα­ντά­ει σε όλα τα πα­ρα­πά­νω δεν μπο­ρεί να είναι μια πο­λι­τι­κή που να αφορά μο­νά­χα το Airbnb (π.χ. τη φο­ρο­λό­γη­σή του ή τη ρύθ­μι­ση του αντα­γω­νι­σμού με­τα­ξύ αυτού και των ξε­νο­δό­χων) ή μο­νά­χα τον αστι­κό του­ρι­σμό κα­θε­αυ­τό. Οφεί­λει να εντάσ­σε­ται σε μια συ­νο­λι­κό­τε­ρη πο­λι­τι­κή κρα­τι­κή πα­ρέμ­βα­ση για τη στέγη, μέσω της οποί­ας θα τί­θε­νται πε­ριο­ρι­σμοί με ανώ­τα­τα όρια στις τιμές των ενοι­κί­ων, θα προ­στα­τεύ­ε­ται η κα­τοι­κία και οι ενοι­κια­στές, θα ενι­σχύ­ο­νται νοι­κο­κυ­ριά σε επι­σφά­λεια, θα πα­ρέ­χε­ται κα­τοι­κία σε κοι­νω­νι­κά ευά­λω­τες ομά­δες. Η ορι­στι­κή επί­λυ­ση των αρ­νη­τι­κών επι­πτώ­σε­ων του Airbnb δεν μπο­ρεί παρά να απο­τε­λεί τμήμα μιας τέ­τοιας συ­νο­λι­κής πο­λι­τι­κής για τη στέγη, μιας συ­νο­λι­κής διεκ­δί­κη­σης για το δι­καί­ω­μα σε αυτήν.

*Η Εύα Πα­πα­τζα­νή είναι ΥΔ Πο­λε­ο­δο­μί­ας-Χω­ρο­τα­ξί­ας ΕΜΠ

Ανα­δη­μο­σί­ευ­ση από την Ερ­γα­τι­κή Αρι­στε­ρά