Πέμπτη, 9 Μαρτίου 2017

Η πρόσβαση στην ιδιόκτητη κατοικία μέσω στεγαστικού δανεισμού μεταξύ1990–2013: Στεγαστική κινητικότητα των δανειοληπτών προς τα προάστια και ενδείξεις τραπεζικού αποκλεισμού στο κέντρο της Αθήνας




Το κείμενο διερευνά τις μεταλλαγές του ελληνικού συστήματος στέγασης από τη δεκαετία του ’90 μέχρι την κρίση του 2008, δίνοντας έμφαση στη διασύνδεση της κατοικίας με το χρηματοπιστωτικό σύστημα μέσω των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων [1]. Η βασική τεκμηρίωση στηρίζεται σε στοιχεία του Τμήματος Ανάλυσης Αγοράς Ακινήτων της Τράπεζας της Ελλάδος και σε ημιδομημένες συνεντεύξεις με τραπεζικούς υπαλλήλους και δανειολήπτες.

Στην ελληνική πόλη, η κατοικία λειτούργησε παραδοσιακά ως ανελκυστήρας κοινωνικής κινητικότητας, μετατρέποντας ευρείες λαϊκές μάζες σε μεσαία στρώματα (Burgel 2002). Η αντιπαροχή – κοινοπραξία μεταξύ οικοπεδούχου και εργολάβου που κατανέμουν το τελικό προϊόν μεταξύ τους ανάλογα με την αγοραία εκτίμηση της επένδυσης του κάθε συμβαλλόμενου – και η αυθαίρετη δόμηση αποτέλεσαν τα δύο κυρίαρχα και συμπληρωματικά συστήματα παραγωγής κατοικίας που λειτούργησαν μέσω οικογενειακών αποταμιεύσεων, παρακάμπτοντας σε μεγάλο βαθμό το χρηματοπιστωτικό σύστημα. Παρά τη σταδιακή κυριαρχία μηχανισμών της αγοράς από το ’70, αυτά τα συστήματα στέγασης παρήγαγαν περιορισμένους στεγαστικούς διαχωρισμούς, δημιουργώντας ένα χωροκοινωνικό συνεχές στον αστικό χώρο χωρίς κοινωνικά ακραία φαινόμενα (Μαλούτας 2009). Μέχρι τη δεκαετία του ’90, η κατακερματισμένη ιδιοκτησία και ο διάχυτος έλεγχος στη γη και την οικοδομή εξασφάλισαν τη γεωγραφική και κοινωνική διάχυση της γαιοπροσόδου, την κατανομή, δηλαδή, του κέρδους άνισα μεν, αλλά χωρίς αποκλεισμούς, μεταξύ όλων των εμπλεκομένων στην οικοδόμηση – οικοπεδούχων, εργολάβων, αγοραστών / κατοίκων (Βαϊου, Μαντουβάλου, Μαυρίδου 2004). Έτσι, η κατοικία στο πλαίσιο της οικογενειακής οικονομίας κάλυψε πολλαπλές λειτουργίες, όπως οι στεγαστικές ανάγκες για τα μέλη της διευρυμένης οικογένειας, η εργασία για το πλήθος ανειδίκευτων εργατών, ενώ αποτέλεσε «ασφαλή» επενδυτική στρατηγική, συμπληρωματικό εισόδημα μέσω ενοικίων και πραγματική και συμβολική ένταξη/εγκατάσταση στον αστικό χώρο.

Μετά την ένταξη της χώρας στη ζώνη του ευρώ το 2001 και την πλήρη απελευθέρωση της καταναλωτικής πίστης το 2003, ο τραπεζικός δανεισμός αποτέλεσε τον κύριο τρόπο πρόσβασης των νοικοκυριών σε κατοικία, με θεαματικά υψηλή αύξηση, κυρίως την χρονική περίοδο 2002-2007 (Σαπουντζόγλου, Χατζηκωνσταντίνου, Μητράκος, Πεντότης 2010). Η ανάπτυξη του τραπεζικού δανεισμού εφοδίασε τους καταναλωτές με μια πρωτοφανή αγοραστική δύναμη, πολύ μεγαλύτερη από αυτή που είχαν παραδοσιακά μέσω των οικογενειακών αποταμιεύσεων, την οποία επένδυσαν στην κατοικία. Τελικά, αυτή η υψηλή προσφορά δανείων, τροφοδοτώντας την αγοραστική δύναμη, αύξησε «τεχνητά» τη ζήτηση για αγορά κατοικιών και προκάλεσε συνεχή άνοδο των τιμών, χωρίς παράλληλη αύξηση της ποιότητας της κατοικίας (Εμμανουήλ 2004).

Με τον τρόπο αυτό, από το ’90 και μέχρι την οικονομική κρίση του 2008, οι διαδικασίες σταδιακής «εμπορευματικοποίησης» και «χρηματιστικοποίησης» του τομέα της κατοικίας αποτελούν το πλαίσιο που γέννησε νέες χωροκοινωνικές αντιθέσεις, σχετικοποιώντας προηγούμενες διαπιστώσεις περί μειωμένων διαχωρισμών στην ελληνική πόλη. Πιο συγκεκριμένα, η ενεργοποίηση των τραπεζών στον τομέα της κατοικίας μείωσε τον κοινωνικά διάχυτο έλεγχο στη γη και στην οικοδομή, καθώς ο χρηματοπιστωτικός τομέας έλεγχε όλο και περισσότερο την κατανομή των πόρων για την αγορά στέγης. Επηρεάζοντας ανοδικά τις τιμές κατοικίας, έκανε την πρόσβαση στην ιδιόκτητη στέγη αδύνατη με βάση τις αποταμιεύσεις και την δανειοδότηση σχεδόν αναγκαστική λύση, αποκλείοντας έτσι ένα τμήμα δυνητικών αγοραστών τους οποίους ώθησε στην ενοικίαση (Εμμανουήλ 2004, Μαλούτας 2009). Επιπλέον, το τραπεζικό κεφάλαιο που επενδύθηκε στην εκμετάλλευση της γης μετάλλαξε τον τρόπο κατανομής της αστικής γαιοπροσόδου, εκτοπίζοντας συντελεστές της παραγωγής ή μετασχηματίζοντας τις στρατηγικές τους. Για παράδειγμα, οι μικροί εργολάβοι μέσω του διευρυμένου τραπεζικού δανεισμού είχαν πλέον τη δυνατότητα να αγοράζουν οικόπεδα για μελλοντική ανοικοδόμηση, υπερβαίνοντας συχνά την καθιερωμένη σχέση ανταλλαγής με τον οικοπεδούχο (αντιπαροχή) και ως εκ τούτου αυξάνοντας τα κέρδη τους. Γενικότερα, ο στεγαστικός δανεισμός ενίσχυσε προϋπάρχουσες τάσεις κυριαρχίας της αγοράς ως τρόπου απόκτησης κατοικίας και ως μηχανισμού χωροθέτησης των διαφόρων κοινωνικών ομάδων στον αστικό ιστό.

Οι εξελίξεις αυτές επέδρασαν, αλλά και αντικατοπτρίζονται, στα γεωγραφικά χαρακτηριστικά της αγοράς στεγαστικών δανείων. Ο τρόπος που κατανέμονται τα στεγαστικά δάνεια στο λεκανοπέδιο Αττικής δεν αποτελεί απλώς το αποτέλεσμα της συνάθροισης των επιλογών περιοχής κατοικίας, αλλά εγγράφει και τις πολιτικές διακρίσεων του χρηματοπιστωτικού συστήματος στις χορηγήσεις δανείων. Τα ευρήματα που παρουσιάζονται είναι αποτέλεσμα ποσοτικής ανάλυσης τμήματος του αρχείου της Τράπεζας της Ελλάδος, εστιάζοντας αποκλειστικά στο νομό Αττικής κατά τη διάρκεια των ετών 2006–2013, και ποιοτικών συνεντεύξεων με υπαλλήλους και στελέχη του χρηματοπιστωτικού τομέα και δανειολήπτες.

Με βάση τις συνολικά 85.000 εκτιμήσεις οικιστικών ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν από το σύνολο των ελληνικών εμπορικών τραπεζών, στο Νομό Αττικής, κατά τα έτη 2006 – 2013 [1], δεν προκύπτει μία ομοιόμορφη, οριζόντια διάχυση ίδιου τύπου δανείων στο λεκανοπέδιο Αττικής. Αντίθετα, διακρίνονται έντονες χωρικές διαφοροποιήσεις, λόγω των χαρακτηριστικών της ζήτησης και της άνισης πρόσβασης στον στεγαστικό δανεισμό. Ας μην ξεχνάμε, όμως, ότι η επιλεκτική συγκέντρωση των δανείων σε συγκεκριμένες περιοχές της πόλης είναι ταυτόχρονα και εστίαση σε συγκεκριμένες «επιθυμητές» κοινωνικές ομάδες που δανειοδοτούνται και, παράλληλα, αποκλεισμός άλλων ομάδων ως υψηλού πιστωτικού «ρίσκου».

Συγκεκριμένα, τα στεγαστικά δάνεια συγκεντρώνονται χωρικά στις περιαστικές γειτονιές της πόλης, ενώ σχεδόν απουσιάζουν από περιοχές στο κέντρο. Όπως φαίνεται στο χάρτη (βλέπε Χάρτες 1 και 2), παρατηρούμε σημαντικές συγκεντρώσεις δανείων δυτικά στην Πετρούπολη, βόρεια στο δήμο Αχαρνών, ανατολικά στα Μεσόγεια, νότια στη Γλυφάδα–Βούλα. Η πρόσβαση στον δανεισμό χαρακτηρίζεται από μία διττή γεωγραφία: αφενός, από τη διχοτομία ανατολικής και δυτικής πλευράς της πόλης λόγω των διαφορετικών τύπων δανείων (ακριβά δάνεια στα ανατολικά και φτηνότερα στα δυτικά) και, αφετέρου, από την έντονη διάκριση κέντρου και περιφέρειας.



Η χωρική συγκέντρωση των δανείων στις περιαστικές περιοχές της Αθήνας οφείλεται, αφενός, στις στεγαστικές προτιμήσεις της πλειονότητας των αγοραστών την περίοδο αυτή να κατοικήσουν στα προάστια. Σημαντικός είναι ο αριθμός των νέων νοικοκυριών που αγοράζουν κατοικία μέσω στεγαστικού δανείου κοντά στην περιοχή κατοικίας των γονέων τους, σε παραδοσιακά εργατικές περιοχές στα προάστια (Πετρούπολη, Πέραμα). Όμως, εκτός από αυτό, παρατηρούμε την έντονη συγκέντρωση στεγαστικών δανείων σε εκτεταμένες περιοχές στη ΒΑ Αττική, που έχουν μπει εκ νέου και με δυναμικό τρόπο στην αγορά ακινήτων, λόγω των μεγάλων κυκλοφοριακών έργων, και οι οποίες μέχρι πρόσφατα είχαν πολύ χαμηλές τιμές. Στην περίπτωση αυτή, ο διευρυμένος στεγαστικός δανεισμός έδωσε τη δυνατότητα σε μικρομεσαία στρώματα, που παραδοσιακά κατοικούσαν σε κεντρικές περιοχές, να διασκορπιστούν στα νέα προάστια με κύριο κριτήριο χωροθέτησης όχι τα δίκτυα συγγένειας, αλλά τις χαμηλές τιμές της «υποαγοράς» κατοικίας. Έτσι, σκιαγραφούνται τάσεις στεγαστικής κινητικότητας, διαφοροποιημένες, όμως, κοινωνικά από αυτές της προηγούμενης περιόδου, καθώς αφορούν πια κυρίως χαμηλά και μεσαία εισοδηματικά στρώματα.

Εκτός από τις προτιμήσεις για περιοχές κατοικίας, η γεωγραφία της αγοράς στεγαστικών δανείων είναι απότοκο των πολιτικών δανειοδότησης των τραπεζών, οι οποίες εγγράφουν κοινωνικές και χωρικές διακρίσεις. Πρώτον, η συγκεντρωποιημένη δομή του ελληνικού τραπεζικού συστήματος – κυριαρχία τεσσάρων μεγάλων εμπορικών τραπεζών με έδρα στην Αττική – έχουν άμεση σχέση με την άνιση πρόσβαση στον στεγαστικό δανεισμό. Δεύτερον, οι συγκεντρωποιημένες διαδικασίες στη λήψη αποφάσεων έχουν, επίσης, ως αποτέλεσμα την πριμοδότηση ή τον αποκλεισμό συγκεκριμένων κοινωνικών ομάδων, επαγγελματικών κατηγοριών, ακόμα και περιοχών ή ολόκληρων περιφερειών – για παράδειγμα, πριμοδότηση δημόσιων υπαλλήλων, ελλειμματική δανειοδότηση νοικοκυριών απασχολούμενων στον αγροτικού τομέα.

Στη συνέχεια, οι ίδιοι οι μηχανισμοί και οι διαδικασίες που χρησιμοποιούν οι τράπεζες «εσωτερικά» για την αξιολόγηση της πιστοληπτικής ικανότητας των δανειοληπτών προσφέρουν ένα πολύ γόνιμο πεδίο για την ανίχνευση των νέων γεωγραφιών που παράγονται. Τα εργαλεία αυτά κατηγοριοποιούν τους υποψήφιους δανειολήπτες και τις περιοχές σε διακριτές ομάδες ανάλογα με το δυνητικό κέρδος που μπορούν να προσφέρουν, μετατρέποντας τους σε ισοδύναμα εμπορευμάτων με συγκεκριμένη τιμή που είναι διαθέσιμα προς πώληση όπως οποιοδήποτε άλλο αγαθό (Aalbers 2011). Για παράδειγμα, κατά τη διαδικασία της «στοχοθεσίας» το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα ορίζει σε κεντρικό επίπεδο την ποσότητα των στεγαστικών δανείων που θα χορηγήσει σε τοπικό επίπεδο, συχνά ανά Ταχυδρομικό Κώδικα. ‘Ετσι, ο φαινομενικά «καθαρά εσωτερικός» (όπως αναφέρεται στις συνεντεύξεις) μηχανισμός για την τράπεζα έχει άμεσο αντίκτυπο στην ανάπτυξη της πόλης και την κοινωνική διαίρεση του αστικού χώρου.

Επιπλέον, σε κεντρικό επίπεδο γίνεται το creditscoring, δηλαδή η διαδικασία βαθμολόγησης της πιστοληπτικής ικανότητας των υποψήφιων αγοραστών για την έγκριση ή την απόρριψη ενός δανείου μέσα από τη βαθμολόγηση του εισοδήματος, του φύλου, της εθνικότητας και της ηλικίας του υποψήφιου δανειολήπτη, αλλά έμμεσα και των περιοχών αγοραπωλησίας της νέας κατοικίας. Στην Αθήνα, μέσα από τα εργαλεία αυτά i) δόθηκαν δυσμενέστεροι όροι δανειοδότησης σε περιοχές χαμηλότερων στρωμάτων ή μεταναστευτικού πληθυσμού, συγκεκριμένα εκχωρήθηκαν χαμηλότερα δάνεια στα δυτικά ή σε κεντρικές περιοχέςii) εντοπίστηκαν διαδικασίες εκτοπισμού ή αποθάρρυνσης από την τραπεζική δανειοδότηση των « επισφαλών » κοινωνικών ομάδων ή ακόμα και διαδικασίες απαξίωσης των κεντρικών περιοχών εκ μέρους των εκτιμητών ακινήτων, οι οποίοι προσδιόριζαν χαμηλές αγοραίες αξίες σε ακίνητα που βρίσκονταν σε κεντρικές περιοχές «γκέτο» με επακόλουθο την εκχώρηση χαμηλότερων δανείων από τις τράπεζες. Έτσι, η απουσία στεγαστικών δανείων σε κεντρικές περιοχές της Αθήνας δεν είναι το παθητικό, αδιαμεσολάβητο αποτέλεσμα της ζήτησης, αλλά δείχνει ότι και εδώ αναπαράχθηκαν έμμεσα ή άμεσα φαινόμενα τραπεζικού αποκλεισμού, χωρίς να αναπαράγονται, όμως, με απόλυτο τρόπο φαινόμενα γνωστά από την αμερικανική εμπειρία, όπως ο αποκλεισμός ολόκληρων περιοχών από τον στεγαστικό δανεισμό λόγω του «επισφαλούς» εθνοτικού πληθυσμού που κατοικεί εκεί, υπό τον όρο “red-lining” (Aalbers 2011).



Ο χρηματοπιστωτικός τομέας αναδεικνύεται την περίοδο αυτή σε σοβαρό «αστικό συντελεστή», που δημιουργεί συνέχειες και τομές στο παραδοσιακό σύστημα στέγασης. Παρά τη ρητορική του κυρίαρχου λόγου ότι η στεγαστική πίστη έγινε προσιτή σε ένα μεγάλο τμήμα του πληθυσμού, φαίνεται, καταρχάς, να διαμορφώνεται ένα πλαίσιο πιο επισφαλούςπρόσβασης στην κατοικία σε σχέση με την κοινωνικά διάχυτη πρόσβαση στη στέγη που προσέφερε ασφάλεια κατά τις προηγούμενες δεκαετίες. Γίνεται αντιληπτό ότι η διασύνδεση της κατοικίας με το χρέος περισσότερο αύξησε την κερδοσκοπία γύρω από τα ακίνητα, το ρίσκο και την πίεση για αποπληρωμή από πλευράς δανειοληπτών, παρά ενίσχυσε την πρόσβαση σε ιδιόκτητη κατοικία για χαμηλές εισοδηματικές ομάδες. Η διερεύνηση του στεγαστικού δανεισμού και των «κρυφών μηχανισμών» που τον χαρακτηρίζουν σκιαγραφεί νέες γεωγραφίες ανισοτήτων. Άλλωστε, η οικονομική κρίση του 2008 υπογραμμίζει με τον πιο ανάγλυφο τρόπο ότι το μοντέλο πρόσβασης στην κατοικία μέσω στεγαστικής πίστης αποτελεί σοβαρό υπόβαθρο της σημερινής εντεινόμενης κρίσης στη στέγη, η οποία έχει πια ορατές συνέπειες για ευρείες κοινωνικές ομάδες.

[1] Η έρευνα εντάσσεται στο πλαίσιο της υπό εκπόνηση διδακτορικής διατριβής υπό την επίβλεψη του καθ. Guy Burgel, και σύμβουλο τον καθ. Νίκο Μπελαβίλα, με προσωρινό τίτλο: «La production de l’espace dans la capitale grecque entre état et marché: Le cas du marché hypothécaire», η οποία χρηματοδοτείται από το Ίδρυμα Κρατικών Υποτροφιών (ΙΚΥ).

[2] Οι εκτιμήσεις αυτές αντιπροσωπεύουν το σύνολο των εκτιμήσεων που έλαβαν χώρα την οκταετία αυτή. Η συντριπτική πλειοψηφία των εκτιμήσεων αυτών κατά την περίοδο 2006-2009 στόχευαν στη χορήγηση στεγαστικού δανείου, οπότε και στην ανάλυση που πραγματοποιείται, εξάγονται συμπεράσματα για τα εκχωρούμενα δάνεια.
Βιβλιογραφία
Burgel G (1976) Αθήνα. Η Ανάπτυξη μιας Μεσογειακής Μητρόπολης. Αθήνα: Εξάντας.
Βαϊου Ν, Μαντουβάλου Μ και Μαυρίδου Μ (2004) Αθήνα 2004: Στα μονοπάτια της παγκοσμιοποίησης. Γεωγραφίες 7: 13–25.
Μαλούτας Θ (2009) Κοινωνική κινητικότητα και στεγαστικός διαχωρισμός στην Αθήνα: Μορφές διαχωρισμού σε συνθήκες περιορισμένης στεγαστικής κινητικότητας. Στο: Μαλούτας Θ, Εμμανουήλ Δ, Ζακοπούλου Έ, κ.ά. (επιμ.), Κοινωνικοί μετασχηματισμοί και ανισότητες στην Αθήνα του 21ου αιώνα, Αθήνα: ΕΚΚΕ, Μελέτες – Έρευνες ΕΚΚΕ, σσ 28–61. Available from: http://www.ekke.gr/open_books/athens_2008.pdf.
Σαπουντζόγλου Γ, Χατζηκωνσταντίνου Γ, Μητράκος Θ, κ.ά. (2010) Η μορφολογία του ελληνικού τραπεζικού συστήματος και η διεθνής χρηματοπιστωτική κρίση: Οικονομικές και κοινωνικές επιπτώσεις. Αθήνα: Οικονομικό Επιμελητήριο της Ελλάδας.
Aalbers MB (2011) Place, Exclusion, and Mortgage Markets. 1st ed. Place, Exclusion, and Mortgage Markets, Oxford: John Wiley & Sons.
Emmanuel D (2004) Socio-economic inequalities and housing in Athens: impacts of the monetary revolution of the 1990s. The Greek Review of Social Research 113: 121–143.

2 σχόλια:

  1. Το συμπέρασμα που είναι;

    ΑπάντησηΔιαγραφή
  2. Αυτό το σχόλιο αφαιρέθηκε από έναν διαχειριστή ιστολογίου.

    ΑπάντησηΔιαγραφή