Μύθοι και πραγματικότητες για την Airbnb βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων

Δημήτρης Μπαλαμπανίδης/Εύα Παπατζανή/Δημήτρης Πέττας

τχ. 142 Σύγχρονα Θέματα

Η ευρέως πια διαδεδομένη και γνωστή πρακτική του Airbnb έχει σχολιαστεί εκτενώς στον ημερήσιο Τύπο ενώ προσελκύει όλο και περισσότερο και το επιστημονικό ενδιαφέρον. Με τις εξελίξεις γύρω από το θέμα να είναι ταχύτατες και με δεδομένη, προς το παρόν, την έλλειψη συστηματικών σχετικών επιστημονικών μελετών, πολλά από αυτά που έχουν γραφτεί μοιάζουν ήδη «ξεπερασμένα», παρουσιάζουν ανακρίβειες και, συχνά, επιμένουν σε ορισμένες μόνο όψεις του φαινομένου Airbnb, αποκρύπτοντας, αφελώς ή εσκεμμένα, κάποιες άλλες.

Ξεκινώντας από τον ορισμό της Airbnb βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων, η ιδέα γεννήθηκε το 2007 από δύο νεαρούς συγκατοίκους που δυσκολεύονταν να πληρώσουν το ενοίκιο του μικρού και ακριβού διαμερίσματός τους στο Σαν Φρανσίσκο. Η λύση δόθηκε μισθώνοντας για λίγες μέρες τον μήνα ένα φουσκωτό στρώμα ύπνου στο πάτωμα του υπνοδωματίου τους και προσφέροντας στους φιλοξενούμενους ένα πρόχειρο σπιτικό πρωινό, από όπου και η ετυμολογία του ακρωνυμίου Airbnb: Air, Bed and Breakfast. Στην αρχική αυτή εκδοχή της, η πρακτική που εισήγαγαν οι δύο νεαροί δικαίως θεωρήθηκε ως μέρος της λεγόμενης «οικονομίας διαμοιρασμού» (sharing economy), δηλαδή μιας διαφορετικής οικονομίας μεταξύ χρηστών που μοιράζονται αγαθά και υπηρεσίες μέσα από ψηφιακές πλατφόρμες και χωρίς μεσάζοντες. Γρήγορα, όμως, η ιδέα της πρόχειρης μίσθωσης ενός στρώματος ύπνου στο δωμάτιο όπου διαμένει και ο ίδιος ο εκμισθωτής εξελίχθηκε σε πρακτική μίσθωσης μέχρι και ολόκληρου του ακινήτου έτσι όπως τη γνωρίζαμε μέχρι πρόσφατα, με μόνη ουσιαστική διαφορά τη σύντομη διάρκεια της μίσθωσης στη θέση ενός μακροχρόνιου συμβολαίου. Χαρακτηριστικό είναι το γεγονός ότι, κατά συντριπτική πλειονότητα, τα καταχωρημένα ακίνητα στην επίσημη πλατφόρμα της Airbnb μισθώνονται ολόκληρα, ενώ λίγες είναι οι μισθώσεις αυτόνομου δωματίου σε διαμέρισμα και ακόμα λιγότερες οι μισθώσεις κοινόχρηστου δωματίου. Σύμφωνα με την ιστοσελίδα ανάλυσης των Airbnb δεδομένων «Inside Airbnb», στον Δήμο Αθηναίων και για το έτος 2017, το 83,2% των Airbnb μισθώσεων αφορούσε ολόκληρο σπίτι ή διαμέρισμα, ενώ μόνο το 15,8% και μόλις το 1% αφορούσαν αυτόνομο και κοινόχρηστο δωμάτιο αντίστοιχα. Το πιο κρίσιμο βέβαια εδώ δεν είναι το γεγονός ότι η πρακτική της Airbnb μίσθωσης ακινήτων έχει χάσει τα αρχικά χαρακτηριστικά της ως μιας μορφής «οικονομίας διαμοιρασμού». Η Airbnb μίσθωση ολόκληρων πια ακινήτων σημαίνει ότι ένας σημαντικός αριθμός διαμερισμάτων αποσύρεται από τη συμβατική αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης, με αποτέλεσμα να διαμορφώνεται διαφορετικά η σχέση προσφοράς και ζήτησης. Πολύ απλά, με τα ακίνητα που διατίθενται προς μακροχρόνια μίσθωση να μειώνονται σημαντικά (ενώ η ζήτηση παραμένει σταθερή ή, ακόμα χειρότερα, αυξάνεται), οι τιμές ενοικίων ωθούνται όλο και ψηλότερα και η εύρεση ακινήτου για μακροχρόνια μίσθωση γίνεται όλο και πιο δύσκολη για τους μόνιμους κατοίκους.

Για να συλλάβουμε το μέγεθος που έχει λάβει η πρακτική του Airbnb στην περίπτωση της Αθήνας, σύμφωνα πάλι με την ιστοσελίδα «Inside Airbnb», μόνο στον Δήμο Αθηναίων τα καταχωρημένα ακίνητα ξεπερνούσαν τις 2.000 τον Ιούλιο του 2015 ενώ, δύο μόλις χρόνια μετά, τον Μάιο του 2017, ξεπερνούσαν τις 5.000. Όμως, ο αριθμός των βραχυχρόνιων μισθώσεων θα πρέπει να είναι σημαντικά μεγαλύτερος, εάν προσθέσουμε στα παραπάνω ακίνητα και όσα διατίθενται μέσα από παρόμοιες ψηφιακές πλατφόρμες (HomeAway, FlipKey κ.ά.), καθώς και όσα διατίθενται «ανεπίσημα» μέσω Facebook, μέσω φιλικών δικτύων και από στόμα σε στόμα. Εν τω μεταξύ, ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει ο τρόπος με τον οποίο το φαινόμενο Airbnb αναπτύσσεται γεωγραφικά στην πόλη της Αθήνας. Τόσο εμπειρικά όσο και μέσα από τη σχετική αρθρογραφία, επιβεβαιώνεται το γεγονός ότι η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων εντοπίζεται αυξημένη στις πιο κεντρικές γειτονιές, όπως η Πλάκα και το Θησείο, το Μοναστηράκι και του Ψυρρή, η Ακρόπολη και του Μακρυγιάννη, το Κουκάκι και τα Εξάρχεια. Ειδικά το Κουκάκι κυριαρχεί στις σχετικές συζητήσεις, μετά την ανακοίνωση των 16 δημοφιλέστερων προορισμών για το έτος 2016 από την εταιρεία Airbnb, η οποία κατέτασσε τη συγκεκριμένη γειτονιά στην 5η θέση παγκοσμίως, μετά από γειτονιές της Οσάκα, της Μπανγκόκ, της Κουάλα Λουμπούρ και του Μπορντό. Μήπως, όμως, οι παραπάνω διαπιστώσεις δεν είναι και τόσο αποκαλυπτικές; Το γεγονός ότι οι περισσότερες Airbnb μισθώσεις ακινήτων εντοπίζονται στις πλέον κεντρικές και τουριστικές περιοχές γύρω από τον βράχο της Ακρόπολης δεν είναι απλώς αυτονόητο αλλά, κυρίως, αποτελεί μία μόνο όψη της γεωγραφίας του φαινομένου. Ρίχνοντας μια γρήγορη ματιά στον χάρτη με τα καταχωρημένα Airbnb ακίνητα, παρατηρούμε, πέρα από τις αυξημένες συγκεντρώσεις γύρω από την Ακρόπολη και τον Λυκαβηττό, και μια σημαντική διάχυση σε όλες σχεδόν τις γειτονιές του Δήμου Αθηναίων, τόσο νότια και ανατολικά (εκατέρωθεν της Συγγρού και της Βασιλέως Κωνσταντίνου) όσο και δυτικά και βόρεια (εκατέρωθεν της Πειραιώς και της Πατησίων). Το φαινόμενο εξαπλώνεται βεβαίως και πέρα από τα όρια του κεντρικού δήμου της Αθήνας, προς πάσα κατεύθυνση και ιδιαίτερα στα νότια προάστια, κατά μήκος των θαλάσσιων ακτών.

Η γεωγραφική διάχυση του φαινομένου Airbnb σε ολόκληρο το λεκανοπέδιο (πέρα από τις αναμενόμενες αυξημένες συγκεντρώσεις) δεν συνεπάγεται αυτόματα ότι σε όλες τις περιοχές της πόλης οι Airbnb οικοδεσπότες επωφελούνται με τον ίδιο τρόπο από τα έσοδα που αποφέρει η νέα πρακτική. Επισημαίνεται συχνά ότι, εν μέσω οικονομικής κρίσης, η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων εξασφαλίζει στους εκμισθωτές ένα συμπληρωματικό ή και το μοναδικό ακόμα εισόδημα, προκειμένου αυτοί να συνεχίσουν να ανταποκρίνονται στις αυξημένες οικονομικές υποχρεώσεις τους (βλ. πάγια έξοδα, φόρους, δόσεις στεγαστικών δανείων κ.ά.). Η επισήμανση αυτή είναι απολύτως σωστή, αποτελεί όμως (πάλι) μία μόνο όψη του ζητήματος. Ο χάρτης με τις μέσες τιμές βραχυχρόνιας μίσθωσης τις οποίες μπορούν να πετύχουν οι Airbnb οικοδεσπότες ανά περιοχή στον Δήμο Αθηναίων δίνει μια συνολικότερη και πιο σύνθετη εικόνα. Στις πιο κεντρικές περιοχές με εγκατεστημένα νοικοκυριά μεσαίων έως πολύ υψηλών εισοδημάτων (όπως η Πλάκα, το Θησείο και το Κολωνάκι), η μέση τιμή βραχυχρόνιας μίσθωσης ανά βράδυ ανέρχεται στα 80 ευρώ, στις περιοχές γύρω από το κέντρο κυμαίνεται μεταξύ 40 και 60 ευρώ, ενώ σε περιοχές όπως τα Πατήσια, ο Άγιος Νικόλαος και τα Σεπόλια δύσκολα αγγίζει τα 40 ευρώ και πέφτει σημαντικά χαμηλότερα στα 26 ευρώ. Πέρα από τα όρια του Δήμου Αθηναίων και ειδικά στα νότια προάστια, η μέση τιμή ξεπερνάει σε κάθε περίπτωση τα 65 ευρώ και ανέρχεται μέχρι περίπου τα 95 ευρώ στην περίπτωση της Βουλιαγμένης (ενώ η απόλυτη τιμή μπορεί να ανέλθει σε κάποιες εκατοντάδες ευρώ το βράδυ, όταν πρόκειται για τη μίσθωση κάποιας πολυτελούς βίλας). Με βάση τις παραπάνω μέσες τιμές βραχυχρόνιας μίσθωσης ανά βράδυ και με έναν συντηρητικό υπολογισμό, για πληρότητα δηλαδή μόλις 8 μήνες τον χρόνο (240 ημέρες), ένας Airbnb οικοδεσπότης στην Πλάκα μπορεί να πετύχει κατά μέσο όρο ετήσιο εισόδημα περίπου 20.000 ευρώ, ενώ ένας άλλος στα Σεπόλια κάτι παραπάνω από 6.000 ευρώ. Κι αυτό, στην περίπτωση που ο Airbnb οικοδεσπότης διαθέτει προς βραχυχρόνια μίσθωση ένα μόνο ακίνητο, καθώς, σύμφωνα με την ιστοσελίδα «Inside Airbnb», το έτος 2017 περίπου οι μισοί οικοδεσπότες είχαν καταχωρήσει στην επίσημη πλατφόρμα της Airbnb δύο ή και περισσότερα ακίνητα. Εάν, λοιπόν, η νέα πρακτική της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων έχει προσφέρει διέξοδο από την κρίση σε νοικοκυριά που συμπληρώνουν ή αποκτούν έτσι ένα εισόδημα, σε κάποια άλλα νοικοκυριά (και σε μικρές έως μεγάλες εταιρείες που δραστηριοποιούνται πλέον στη συγκεκριμένη αγορά) έχει προσφέρει κάτι παραπάνω: ένα μεγάλο περιθώριο κέρδους, ασύγκριτα μεγαλύτερο από εκείνο που επέτρεπε μέχρι πρόσφατα η συμβατική αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης ακινήτων και μάλιστα αφορολόγητο, τουλάχιστον μέχρι πρόσφατα.

Τα μεγάλα περιθώρια κέρδους που δημιουργεί η νέα οικονομία του Airbnb και, κυρίως, την απώλεια φορολογικών εσόδων για το δημόσιο ταμείο, ελλείψει μέχρι πρόσφατα ενός σχετικού θεσμικού πλαισίου, επιδιώκουν να ρυθμίσουν στην Ελλάδα ο πρόσφατος νόμος 4472 του 2017 και τα άρθρα 83 και 84 για τα «εισοδήματα από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού». Τα εισοδήματα που αποκτώνται από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου απαλλάσσονται από ΦΠΑ, φορολογούνται όμως κλιμακωτά ως εισοδήματα από ακίνητη περιουσία: κατά 15% εάν φτάνουν μέχρι τα 12.000 ευρώ ετησίως, κατά 35% εάν κυμαίνονται μεταξύ 12.000 και 35.000 ευρώ και κατά 45% εάν ξεπερνούν τα 35.000 ευρώ. Παράλληλα, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας (όπως ο κίνδυνος έλλειψης διαθέσιμων ακινήτων προς μακροχρόνια μίσθωση σε ορισμένες περιοχές ή/και η εκρηκτική αύξηση των τιμών ενοικίων), προβλέπεται μέσω ΚΥΑ η δυνατότητα επιβολής περιορισμών σε συγκεκριμένες γεωγραφικές ζώνες: να μην επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των δύο ακινήτων ανά ΑΦΜ, καθώς επίσης να μην μπορεί η βραχυχρόνια μίσθωση να υπερβαίνει τις 90 ημέρες ανά έτος ή τις 60 ημέρες σε νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων.

Η πρώτη προσπάθεια (στην Ελλάδα) ρύθμισης του φαινομένου Airbnb φαίνεται να κινείται προς τη σωστή κατεύθυνση. Αφενός προνοεί για κινδύνους που σχετίζονται με την εύρεση στέγης σε συγκεκριμένες περιοχές των πόλεων ή των νησιών, αφετέρου ρυθμίζει τα περιθώρια κέρδους που αποφέρει η συγκεκριμένη οικονομική δραστηριότητα με κοινωνικά δικαιότερο τρόπο σε σχέση με την προηγούμενη περίοδο απουσίας οποιουδήποτε σχετικού θεσμικού πλαισίου. Φυσικά, τον θεσμικό έλεγχο θα διαφύγουν όσοι θα συνεχίσουν να διαθέτουν τα ακίνητά τους προς βραχυχρόνια μίσθωση στο περιθώριο της τυπικής διαδικασίας, έτσι όπως αυτή ορίζεται πλέον αναλυτικά από τον πρόσφατο νόμο, πετυχαίνοντας μικρά έως (κυρίως) πολύ μεγάλα κέρδη. Τα πολύ μεγάλα κέρδη που θα συνεχίσουν να διαφεύγουν τη φορολόγηση δεν είναι εδώ το μόνο πρόβλημα. Παράλληλα με την κερδοσκοπία επί των ακινήτων, προβάλλει ο κίνδυνος και για κερδοσκοπία επί της γης, μέσω της (περαιτέρω) καταπάτησής της. Έχει γίνει γνωστό από δημοσιογραφικά ρεπορτάζ ότι ακατάλληλοι χώροι, όπως (ημι)υπόγεια ή πρόχειρες κατασκευές σε δώματα πολυκατοικιών, έχουν ήδη μετατραπεί σε Airbnb καταλύματα. Η καθημερινή μας εμπειρία αποκαλύπτει και ακόμα μία ανησυχητική εξέλιξη: αυθαίρετες κατασκευές που ξεφυτρώνουν στους πίσω ακάλυπτους μικρών πολυκατοικιών, που έχουν εξαντλήσει το ποσοστό κάλυψης του οικοπέδου· με άλλα λόγια, αυθαίρετα Airbnb καταλύματα στον λίγο χώρο που άφησε ελεύθερο η αντιπαροχή, με την οποία εύστοχα παραλληλίζεται η νέα πρακτική της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων. Λογικά, δεν τίθεται ερώτημα εάν θα εξαντλήσουμε και τον ελάχιστο εναπομείναντα ελεύθερο χώρο στις πόλεις μας, χτίζοντας μέχρι και τους ακάλυπτους των πολυκατοικιών για να κερδίσουμε από το Airbnb· οφείλουμε όμως να απαντήσουμε στο πώς κάτι τέτοιο δεν πρόκειται να συμβεί.

Ο Δημήτρης Μπαλαμπανίδης είναι διδάκτωρ Αστικής Κοινωνικής Γεωγραφίας.

Η Εύα Παπατζανή είναι υποψήφια διδάκτωρ Πολεοδομίας-Χωροταξίας.

Ο Δημήτρης Πέττας είναι διδάκτωρ Πολεοδομίας-Χωροταξίας.

ΣΗΜΕΙΩΣΗ

Βλ. το άρθρο του Βασίλη Ρόγγα, «Το Airbnb είναι όπως η αντιπαροχή;», στα «Ενθέματα» της Αυγής, στις 30 Απριλίου 2018.