Τα μυστικά της σύμβασης για το Ελληνικό

Αναδημοσίευση από RE+D Magazine

Εκπλήξεις επιφυλάσσει η ανάλυση της πολύπλοκης σύμβασης για το Ελληνικό, τόσο από το ΤΑΙΠΕΔ όσο και από την Lamda Development.

Χθες έγινε γνωστό ότι τελικά το χρονοδιάγραμμα υλοποίησης του έργου είναι 25 χρόνια. Σύμφωνα με τις διευκρινίσεις της εταιρείας, το έργο θα ολοκληρωθεί 25 χρόνια μετά τη μεταβίβαση των μετοχών, που εκτιμάται ότι θα γίνει μέσα στο 2015, εφόσον προχωρήσουν διαδικασίες έγκρισης από το Ελεγκτικό Συνέδριο και το ΣτΕ, της σύμβασης και του master plan.

Oι τρεις πρώτες φάσεις υλοποίησης είναι πενταετούς διάρκειας η κάθε μία. Οπως αναφέρει η Lamda με τη σημείωση ότι η επένδυση βρίσκεται ακόμη στο αρχικό στάδιο σχεδιασμού, εκτιμάται ότι το ποσοστό υλοποίησης της θα ανέρχεται μετά το τέλος της πρώτης πενταετίας σε 20%, μετά το τέλος της δεύτερης πενταετίας σε 40%, μετά το τέλος της τρίτης σε 75%, με τελικό στόχο την ολοκλήρωσή της στον προαναφερθέντα χρόνο, δηλαδή το... 2040 υπό κανονικές συνθήκες.

Τα στάδια υλοποίησης του έργου

• Την πρώτη πενταετίας θα επενδυθούν περί τα €2,2 δισ. και λίγο κάτω από €2 δισ. στις επόμενες δύο χρονικές περιόδους. Την πρώτη πενταετία θα γίνει η αποσφράγιση του εδάφους (αποξήλωση του τσιμέντου 3 εκατ. τ.μ.), η αποκατάσταση της μόλυνσης από την κηροζίνη, η παραλιακή, διάφορες υποδομές, το πάρκο, χώροι διασκέδασης και αναψυχής.
• Τη 2η πενταετία θα γίνουν οι χώροι γραφείων και οι εμπορικές χρήσεις και σταδιακά χιλιάδες κατοικίες που θα βρίσκονται στην παραλιακή, δίπλα στο γκολφ, διάσπαρτες στο πάρκο και σε ουρανοξύστες.

Υπάρχει δε η πρόβλεψη πως αν ο επενδυτής δεν έχει ολοκληρώσει το 1/3 της επένδυσης μέσα στη 15ετία τότε οι μετοχές επιστρέφονται στο ελληνικό δημόσιο.

Η δομή του SPV

Ενα άλλο ενδιαφέρον στοιχείο είναι ότι οι τρεις εταιρείες που συγκροτούν την κοινοπραξία που ανέλαβε το έργο έχουν ένα ποσοστό περίπου ίδιο, ωστόσο, η Lamda μπορεί να μειώσει το ποσοστό της μέχρι το 33% και το υπόλοιπο να το έχουν οι ξένοι επενδυτές.

Οπως αναφέρεται η εταιρεία του ομίλου Λάτση «Οι κάθε είδους καταβολές στα πλαίσια της Σύμβασης και της υλοποίησης της επένδυσης θα πραγματοποιηθούν από την εταιρεία ειδικού σκοπού (εφεξής η «ΕΕΣ») που θα συσταθεί προ της υπογραφής της Σύμβασης και στην οποία η Lamda θα κατέχει τουλάχιστον 33,34% των δικαιωμάτων ψήφου, σύμφωνα με τους όρους του διαγωνισμού.

Η ακριβής συμμετοχή της εταιρείας στις ως άνω καταβολές από την ΕΕΣ θα εξαρτηθεί από τις συζητήσεις με τους ενδιαφερόμενους επενδυτές αναφορικά με τη δική τους συμμετοχή στην επένδυση». Μπορεί δηλαδή η Lamda να έχει και μεγαλύτερο ποσοστό, όχι όμως μικρότερο από 33,3%.

Η εταιρεία ειδικού σκοπού (SPV) θα καταβάλει το σύνολο του ποσού των €915 εκατ. για την απόκτηση του 100% των mετοχών και θα επενδύσει €1,25 δισ. για την υλοποίηση των προβλεπομένων υποδομών κοινής ωφελείας, του μητροπολιτικού πάρκου και των λοιπών κοινόχρηστων χώρων.

Οι δόσεις

Tο χρονοδιάγραμμα καταβολής του ποσού των €915 εκατ. προβλέπει την καταβολή €300 εκατ. ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση των μετοχών, €395 εκατ. μεταξύ του τρίτου και του εβδόμου έτους μετά τη μεταβίβαση των μετοχών και, τέλος, την καταβολή των υπολοίπων €220 εκατ. μεταξύ του όγδοου και του δέκατου έτους μετά την ως άνω μεταβίβαση.

Οι επενδύσεις σε υποδομές κοινής ωφέλειας, στο μητροπολιτικό πάρκο και τους λοιπούς κοινόχρηστους χώρους, εκτιμώμενες σε ποσό €1,25 δισ., έχει σχεδιαστεί να υλοποιηθούν κατά 35% περίπου εντός της πρώτης πενταετίας, κατά 20% εντός της δεύτερης πενταετίας, κατά 25% την τρίτη πενταετία και το υπολειπόμενο 20% μέχρι την ολοκλήρωση της επένδυσης.

Ως προς τη χρηματοδότηση των ανωτέρω ποσών σημειώνεται ότι με βάση τη σύμβαση η σχέση δανείων με τα ίδια κεφάλαια της Εταιρεία Ειδικού Σκοπού δεν μπορεί να ξεπερνά την αναλογία 3/1.

Ενα ακόμη «μυστικό» της σύμβασης είναι οι δεσμεύσεις που έχει αναλάβει το ελληνικό δημόσιο και τις οποίες πρέπει να υλοποιήσει αλλιώς ο επενδυτής έχει δικαίωμα να αποχωρήσει από το έργο.

Οι δεσμεύσεις αυτές είναι:

• Αμεση έκδοση αδειών (το αργότερο σε δύο έτη).
• Εγκριση από το ΣτΕ του Προεδρικού Διατάγματος.
• Εκδοση πολεοδομικών μελετών.
• Κύρωση της σύμβασης από τη Βουλή.
• Χορήγηση άδειας καζίνο.

Παράλληλα, έχει συσταθεί Γραφείο Ελληνικού για να «τρέξει» τις απαραίτητες άδειες.

Με τις αισιόδοξες προβλέψεις ότι όλα θα κινηθούν ομαλά, τα έργα θα ξεκινήσουν το 2015. Εκτιμάται ότι το 2017 θα είναι έτοιμο ένα μεγάλο μέρος του project και το Ελληνικό θα ανοίξει τις πύλες του για να υποδεχθεί το κοινό. Σε βάθος 15ετίας θα επενδυθούν κεφάλαια της τάξης των €5,9 δισ. ευρώ (€4,8 δισ. ευρώ + ΦΠΑ).

Το καζίνο

Αναφορικά με την κατασκευή καζίνο στην περιοχή, η πρόταση της κοινοπραξίας προβλέπει ένα τέτοιο project, χωρίς όμως να δεσμεύεται το ελληνικό δημόσιο πως θα του παραχωρήσει τη σχετική άδεια. Η συγκεκριμένη άδεια θα παραχωρηθεί μέσω ξεχωριστού διαγωνισμού και δεν περιλαμβάνεται στην προσφορά των €915 εκατ.

Ο επενδυτής, πάντως, έχει τη δυνατότητα αποχώρησης από το έργο στην περίπτωση που κρίνει πως η μη παροχή της άδειας καζίνο ανατρέπει σοβαρά τα επιχειρηματικά του σχέδια.

Κτηριολογικό πρόγραμμα

Το master plan αναφέρει ότι η ανάπτυξη διάφορων χρήσεων θα είναι σε ποσοστό 25,7% της έκτασης και το υπόλοιπο 74,3% πάρκο και κοινόχρηστοι χώροι.

• Η συνολική δόμηση θα διαμορφωθεί στα 2.600.000 τ.μ. έναντι των 3 εκατ. τ.μ. που είναι η επιτρεπόμενη δόμηση, ενώ η συνολική κάλυψη αντιστοιχεί σε 700 στρέμματα από τα 6.200 στρέμματα της έκτασης.
• Σύμφωνα με την τεχνική πρόταση, οι χώροι πρασίνου και οι ελεύθεροι χώροι θα καταλαμβάνουν 4.000 στρέμματα.
• Οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι 1.500 περίπου στρέμματα ενώ το Μητροπολιτικό Πάρκο θα είναι 2.000 στρέμματα με 9 θεματικές ενότητες.
• Θα υπάρχουν 10 κτίρια υψηλών προδιαγραφών και θα αναπτυχθούν κατοικίες, εμπορικά, γραφεία, ξενοδοχεία, κτίρια εκπαίδευσης και υγείας και χώροι αναψυχής με κυριότερο το υδάτινο πάρκο στο σημείο που βρίσκεται το κανόε καγιάκ.
• Θα κατασκευαστεί επίσης Μουσείο Ολυμπιακής Μνήμης (προφανώς διαφορετικό από το Μουσείο Ολυμπιακών Αγώνων στο IBC).