Συνοικίες, επενδύσεις, αναπλάσεις, σχεδιασμός, όλα Πρότυπα.

Αναδημοσίευσουμε εξαιρετικό άρθρο της Μαρίας Καλαντζοπούλου από το http://encounterathens.wordpress.com. Όπως γράφει και στο τέλος "κάθε ομοιότητα  με πρόσωπα και πράγματα, είναι εντελώς συμπτωματική."

Μια φανταστική ιστορία.

Είσαι νέος, μάλλον μεσοαστός, απ’ την Ελλάδα, τελειώνεις το πανεπιστήμιο και δυο χρόνια αργότερα βρίσκεις μια καλή δουλειά. Ας πούμε ως αναλυτής σε μια εταιρεία χρηματοοικονομικών παραγώγων (κολοσσό) σε χώρα της κεντρικής Ασίας (η οποία μόλις και μετά βίας συνέρχεται από το σοκ της ανεξαρτητοποίησης από χώρα – τέως υπερδύναμη και από εμφύλιο, διαθέτει δε εξαιρετικό «αναπτυξιακό» δυναμικό, ας είν’ καλά οι υδρογονάνθρακες).

Τρία χρόνια εκεί και πίσω στην πατρίδα. Αμέσως, νέος ακόμα αλλά και αίφνης πολύ πλούσιος, και συνεχίζοντας τις επενδύσεις σου γενικώς, ξεκινάς να αγοράζεις ακίνητα σωρηδόν μεν, στοχευμένα δε: αφενός στην Αθήνα, σε μια ιστορική συνοικία – downtown degraded urban area, ιδεότυπο by the book για real estate speculation induced by gentrification,  αφετέρου σε εκτάσεις εκτός σχεδίου σε ακόμα σχετικά «ανεκμετάλλευτο» και «εναλλακτικό» τουριστικό προορισμό στις Κυκλάδες.

Το κλίμα προσδοκιών τότε, εν όψει και μιας διεθνούς διοργάνωσης που έχει αναλάβει η χώρα, είναι πολύ θετικό, αλήθεια είναι αυτό. Περί τα πέντε χρόνια αθόρυβης δουλειάς και έχεις ήδη μια εταιρεία – fund, έχεις αρχίσει να πουλάς κατοικίες και design στο «αναπτυσσόμενο» (κι ως εκ τούτου όλο και λιγότερο «εναλλακτικό») νησί κι έχεις μαζέψει δεκάδες χιλιάδες τ.μ. σε «υποβαθμισμένα» αστικά ακίνητα στην ιστορική γειτονιά που λέγαμε. (Α. Η εταιρεία σου εισάγεται κατά προτίμηση στο Χρηματιστήριο Κύπρου, όχι στην Ελλάδα. Θα’ χες μάλλον τους λόγους σου.)

Κι ενώ η μπίζνα στο νησί ρολάρει μάλλον ικανοποιητικά, είσαι πια έτοιμος να βάλεις μπροστά και το αθηναϊκό project. Τρία χρόνια στην Ασία, επτά χρόνια στην πατρίδα, με τέτοιο portfolio σε ακίνητα, καιρός να μπεις και επισήμως στο φανερό real estate.

Στήνεις λοιπόν το development project για την ιστορική γειτονιά που λέγαμε, ας την πούμε ΚΜ, κι αμέσως αρχίζεις την αναγκαία «επιστράτευση»: πρώτα και κύρια, η κλασική συνδρομή των «αθώων» ή μη pioneer-gentrifiers, των κλασικότερων «κραχτών», των καλλιτεχνών. Στήνεται λοιπόν για αρχή μια καλλιτεχνική έκθεση μέσα στα «κενά» σου ακίνητα (εντάξει, μεταξύ μας, για να πραγματοποιηθεί χρειάστηκε κι η καλή αστυνομία, να τα εκκενώσει στ’ αλήθεια). Ας πούμε την έκθεση ReChartKM, μπιεννάλε στυλ, που, από τη μια, πολύ υμνήθηκε γιατί «έβγαλε τις περιοχές αυτές του κέντρου απ’ τη μιζέρια τους», από την άλλη, άλλο τόσο ελεεινολογήθηκε αφού με το τέλος της κάθε φορά, τελειώνει το hype και οι περιοχές «θα επανέλθουν στην πρότερη κατάστασή τους, … Ναρκωτικά, πορνεία, παραεμπόριο, κάτουρα». Εμπερίστατες δηλαδή αναλύσεις του αστικού φαινομένου. Ως να είναι αυτή η κατάσταση για την περιοχή μια αθώα, φευ θλιβερή νομοτέλεια, που μόνο ένα σωστό development με τέχνη, real estate και design μπορεί να ανα(σ)τρέψει.

Μετά το πρώτο καλλιτεχνικό γεγονός, τον επόμενο χρόνο, επιστρατεύεις τους επόμενους agents: ενδεχομένως μικρο-επενδυτές (όχι σαν κι εσένα), ενδιαφερόμενες τράπεζες και μεσιτικά, οπωσδήποτε ειδικούς περί τα της πόλης και, φυσικά, «Government, Municipality, Press, Trade, etc.» (in your own very words) και φτιάχνεις μια «πλατφόρμα» συνεννόησης, ας την πούμε KM Πρότυπη Συνοικία.

Ο στόχος είναι ενδιαφέρων και καθόλου σύνθετος: εσύ αναμένεις να βγάλεις λεφτά, οι ειδικοί αναμένουν να βγάλουν λεφτά, τα μεσιτικά κι οι πιο υποψιασμένοι σπεκουλαδόροι αναμένουν να βγάλουν λεφτά, κ.ο.κ. Υπό άλλες συνθήκες, μπορεί να έβαζες –έτσι για να είσαι μέσα στο mainstream του planning practice και να μη σε πιάνει στο στόμα του ο ένας κι η άλλη- και λίγο από συμμετοχικό σχεδιασμό, αλλά  η αλήθεια είναι ότι το πλήρες φάσμα κοινωνίας της περιοχής σου δεν πρέπει να αξιολογήθηκε ως qualifying για συμμετοχή. Φτιάχτηκε ωστόσο για τον σκοπό αυτό μια κοινότητα «κατοίκων» (συχνότερα επήλυδων, όχι «ιστορικών») που έφερε μάλιστα το ίδιο brandname με την πλατφόρμα (KM) ώστε είτε να χάνει κανείς τη μπάλα σχετικά με το ποιος είναι τι, είτε να μην έχει την παραμικρή αμφιβολία.

Μόλις ολοκληρώνεται η αναγκαία συντροφία, όλοι οι μετέχοντες στην συνεννόηση-πλατφόρμα, αρχίζετε να πουσάρετε αντάμα, γιατί μόνοι σας δεν τα βγάζετε πέρα. Τώρα, ποιό είναι το όραμα για την περιοχή; Αξίζει εδώ να πούμε ότι όραμα ή, πιο σωστά, μελέτη ανάπλασης (χωρίς κέρδη σε real estate όμως) υπάρχει. Προϋπάρχει για την ακρίβεια. Είναι π.χ. κάποια απ’ αυτές τις μελέτες που ανέθεσε κι επέβλεψε η μόνη Εταιρεία που υλοποίησε μητροπολιτικές παρεμβάσεις στην πόλη. (Έχαιρε μεγάλης αίγλης μέχρι να τις υλοποιήσει αυτές τις παρεμβάσεις η εν λόγω Εταιρεία, μετά άρχισε να απαξιώνεται, μάλλον θεωρήθηκε περιττή, αυτές τις μέρες καταργείται κιόλας, αλλά αυτό είναι άλλη συζήτηση.) Έτσι κι αλλιώς η μελέτη αυτή που υπήρχε δεν σε αφορά, δεν είχε ίσως συμπεριλάβει την αξιοποίηση της περιουσίας σου ως κριτήριο. Άρα, άχρηστη. Να σκεφτείς ότι και ο πρώην φιλικός στην εταιρεία Τύπος (ας πούμε, κάτι σαν την γνωστή μας έγκριτη «Κ»), αγνοεί πια την πρώην αγαπημένη του Εταιρεία και τις μελέτες της, και εξυμνεί αντ’ αυτών εσένα και το προσωπικό σου όραμα. Αλλά, η δουλειά του Τύπου ως μετέχοντος στην πλατφόρμα-συνεννόηση είναι, κυρίως, άλλη: είναι η δυσφήμιση. Η γειτονιά παρουσιάζεται συνηθέστερα ως κόλαση, γκέτο, άβατο κλπ (αν και το «άβατο», είναι όρος που κατ’ εξοχήν επιφυλάσσεται για άλλη περιοχή, πράγματι) κι εσύ σταδιακά όλο και περισσότερο ως καλοπροαίρετος και πλούσιος μεν, κακότυχος και αγωνιών δε, wannabe επενδυτής-ευεργέτης. Φυσικά, η γειτονιά έχει προβλήματα κι εσύ, όντως, είσαι επενδυτής. Αλλά η δουλειά του επι-στρατευμένου τύπου δεν είναι να εγκαλέσει π.χ. τις αρχές για την αντιμετώπιση των προβλημάτων, αλλά να προβάλλει τον ζόφο αντιστικτικά με το όραμα (σου, πάλι), ώστε να εξάγει η κοινή γνώμη τα σωστά συμπεράσματα.

Πάνω στην ώρα, σκάει και μια μεγάλη κοινωνικο-οικονομική κρίση. Στην πόλη αυτή, μάλιστα, λένε κάποιοι πως παίρνει και διαστάσεις ανθρωπιστικής κρίσης. Έστω. Αδιάφορον. Παραβλέποντας την όξυνση των έκτακτων κοινωνικών αναγκών, εσύ και η πλατφόρμα – lobby συνεχίζετε το πουσάρισμα για μερικά ακόμα βασικά απαιτούμενα: ένταξη του property σε χρηματοδοτικά προγράμματα, «κατάλληλη» νομοθεσία κλπ. Μερικοί κακοπροαίρετοι λένε πως η περαιτέρω –λόγω κρίσης- υποβάθμιση της γειτονιάς (από τα φαινόμενα μικροπαραβατικότητας μέχρι τις πιο οργανωμένες «πιάτσες», που λειτουργούν και πυκνώνουν μάλλον αόρατα, αφού η αστυνομία δεν μοιάζει να ενοχλείται ή ασχολείται), σε βοηθά επί της ουσίας. Τεκμηριώνει, λένε, ακόμα περισσότερο την σκοπιμότητα της «επένδυσης». Όσο για την απούσα αστυνομία, εσύ δεν ανησυχείς, ξέρεις. Όταν έρθει η ώρα του έργου (σου), η αστυνομία θα συνδράμει (όπως έγινε και γίνεται, δειγματοληπτικά, για λίγες μέρες, τόσο όσο χρειάζεται, για χάρη του αγαπημένου σου ReChart).

Η κρίση λοιπόν ονομάζεται χρέος και το χρέος οδηγεί σε δανεισμό κι ο δανεισμός σε ένα μνημόνιο. Το μνημόνιο ισοδυναμεί με ποδηγέτηση της εθνικής νομοθεσίας στο βωμό της εξυπηρέτησης του χρέους, γενικώς και αορίστως. Σε πολύ γενικές γραμμές, θα λέγαμε ότι πρόκειται για ποδηγέτηση της νομοθεσίας γενικώς κατά του δημοσίου και, ειδικότερα, υπέρ του ιδιωτικού, χονδροειδώς και ασυνάρτητα, για όποια ευκαιρία «κάτσει» πρώτη ή  καλύτερα, στο όνομα φυσικά της εξόδου από την κρίση, της ανάπτυξης κλπ κλπ.

Ιδεώδης συγκυρία: Fast Track, Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης για Στρατηγικές Επενδύσεις, δυνατότητα δόμησης και χρήσεων «κατά παρέκκλιση» του θεσμικού πλαισίου για χάρη της «επένδυσης» κλπ, όλα εκτάκτως βολικά. Μόνο να βρεθούν και τα λεφτά, μη βάλεις κι άλλα, κρίμα είναι.

Έρχεται όμως κι αυτή η μεγάλη στιγμή. Νέα ατζέντα χρηματοδότησης και προεκλογική περίοδος μαζί! Ποιός να το περίμενε! Κάτι σαν την Ελλάδα του σήμερα ας πούμε. Εσύ θα κάνεις τη δουλειά σου κι οι αρχές (κυβερνητικές και τοπικές) θα παρουσιάσουν έργο. Ποιό έργο; Το ότι επέλεξαν τις προτεραιότητές σου και τον σχεδιασμό σου ως προτεραιότητα για την πόλη. Σπουδαία δουλειά! [Σημειωτέον πως μέχρι σήμερα δεν προβληματίζεται κανείς πλην των πιο «συνομωσιοκρατούμενων» για το πότε, πόθεν, πως και γιατί τα ξαφνικά λεφτά, τα ξαφνικά ακίνητα, το περίεργο εδρεύειν ή «στρίβειν» δια της Κύπρου κλπ.  Γιατί άλλωστε; Η δουλειά προέχει.]

Λεφτά λοιπόν; Υπάρχουν! Μια γενναία μερίδα από ΕΣΠΑ ας πούμε. Κι ένα πρόγραμμα χρηματοδότησης αστικών αναπλάσεων (π.χ. το JESSICA), αφιερωμένο στην αγαπημένη και ημι-ιδιόκτητή σου συνοικία. Top priority για την πόλη εξαίφνης αυτή η γειτονιά, φαίνεται!

Οι μελέτες που λέγαμε πριν, οι ξεχασμένες, δεν υπάρχουν. Γενικά οι μελέτες παύουν να υπάρχουν, ειδικά δε όταν δεν τις θυμόμαστε. Νόμος αυτό.

Βέβαια, οι κουτόφραγκοι που βάζουν τα λεφτά θέλουν και κάτι διατυπώσεις τύπου «να είναι ενταγμένο το project σε integrated plan» (ενιαίο και ολοκληρωμένο σχεδιασμό) κι εκεί ζορίζει το ζήτημα. Γιατί είπαμε, όποιος σχεδιασμός υπάρχει δεν σε περιλαμβάνει ακριβώς, to be honest, ενώ νέος ενιαίος σχεδιασμός που να ενσωματώνει οργανικά ή έστω «φωτογραφικά» το development που θέλεις, δεν υπάρχει. Σπρώξε-σπρώξε όμως, κάτι μπορεί να γίνει, δεν απελπίζεσαι. Και καλά κάνεις. Τόση ανέλπιστη νομολογία έχει ανακύψει τα τελευταία χρόνια στο πλευρό του επενδυτή, εδώ θα κολλήσουμε;

Το καλύτερο απ’ όλα είναι ότι, πέρα απ’ την οικονομική απόδοση (που εσύ δικαίως βέβαια προσδοκάς και περιμένεις), όπου να’ ναι θα σε αποκαλούν  και «ευεργέτη» γιατί «εξυγίανες» την περιοχή απ’ τη «μάστιγα» της εγκληματικότητας κλπ κλπ. Αυτό το τελευταίο θα χρειαστεί φυσικά αυτή την άτιμη την «αστυνόμευση». Αλλά είπαμε, αυτή θα σου δοθεί απλόχερα, μόλις βάλεις μπροστά.

Τώρα, ακόμα, εξυπηρετεί η συστηματική δυσφήμιση της συνοικίας σου (αυτά τα τρομακτικά για φόβο, τρόμο, «ναρκωτικά, πορνεία, παραεμπόριο, κάτουρα» που λέγαμε). Μετά, με την έναρξη των εργασιών, μπορεί κάλλιστα να (ξαν-)αρχίσουν (ακόμα κι αν δεν έχει αλλάξει καθόλου η πραγματικότητα φυσικά) τα γνωστά τραγούδια για το new urban hype, την «γοητευτική γειτονιά», την «ιστορικότητά» της, τον νέο «επίγειο αστικό παράδεισο» κλπ. (δεν θα’ ναι και η πρώτη φορά άλλωστε) Το give market a boost που λέμε και στο χωριό.

Τι διάολο; Τζάμπα τη βαφτίσαμε Πρότυπη Συνοικία;

* Και ζήσαν αυτοί καλά κι εμείς …

Υ.Γ.1. Για να μην καρφώνεται όμως η μεθόδευση, ειδικά αυτή με το σε ποιο σημείο του έργου μπαίνει στη σκηνή η καλή αστυνομία, κάποιος να πει στον άρχοντα της πόλης να μην αποκαλύπτει με κάθε ευκαιρία τα στάδια της πλοκής, μη χάνεται και το σασπένς! (Βλ. δηλώσεις του είδους: «Από την στιγμή που θα υπάρξει, εκτός των αναπτυξιακών μέτρων, και μια στοχευμένη αστυνομική παρέμβαση στην περιοχή, θεωρώ ότι δεν είναι δύσκολο να κρατήσουμε την περιοχή όρθια.»)

Υ.Γ.2. Πάσα ομοιότητα με πρόσωπα και πράγματα, είναι εντελώς συμπτωματική.