ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ 03.05.2023, 15:18
Πυροτέχνημα το «ρεκόρ» των ξένων επενδύσεων
Θάνος Μωραΐτης*, Γιάννης Μπουγιατιώτης**
Σε αντίθεση με τους κυβερνητικούς ισχυρισμούς, οι Αμεσες Ξένες Επενδύσεις αυξήθηκαν κατά σχεδόν 300% την περίοδο 2015-2019, έναντι 49% την τετραετία 2019-2022 ● Η εισροή επενδύσεων είχε σχεδόν μηδενική επίδραση στην απασχόληση ● Ομως, καθώς το μεγαλύτερο μέρος τους (61%) αφορά την αγορά ακινήτων, με κίνητρο και τη «χρυσή βίζα», και τις ροές από funds για αγορά «κόκκινων» δανείων, η υποτιθέμενη έκρηξη των ΑΞΕ ευθύνεται άμεσα για την εκρηκτική διόγκωση του στεγαστικού προβλήματος.
Ενα από τα στοιχεία που προτάσσει η κυβέρνηση της Ν.Δ. για να υποστηρίξει το επιχείρημα της επιτυχημένης οικονομικής της πολιτικής –κυρίως μέσω του υπουργού Ανάπτυξης– είναι το λεγόμενο «ρεκόρ σε Αμεσες Ξένες Επενδύσεις (ΑΞΕ) στην Ελλάδα αυτή την τετραετία».
Το επιχείρημα ξεκάθαρο: βελτιώνοντας το περιβάλλον για τις επιχειρήσεις (μειώνοντας τη φορολογία και απορρυθμίζοντας την αγορά εργασίας), το ξένο κεφάλαιο βρίσκει μεγάλες επενδυτικές ευκαιρίες στην Ελλάδα, επενδύει και επιταχύνει τη μεγέθυνση της οικονομίας.
Αντίθετα με τις τυμπανοκρουσίες της κυβέρνησης, η νηφάλια ανάλυση των δεδομένων για την πορεία των ΑΞΕ αναδεικνύει μια ριζικά διαφορετική εικόνα.
Σε πρώτο επίπεδο, το προαναφερθέν ρεκόρ δεν μοιάζει να είναι αποτέλεσμα κάποιας καινοτόμας οικονομικής πολιτικής της κυβέρνησης, παρά μια συνέχεια των εξελίξεων από το 2010.
Σε δεύτερο επίπεδο, οι ροές δεν αντικατοπτρίζουν καμία επιτάχυνση της πραγματικής οικονομίας, ενώ η σύνθεση των ΑΞΕ είναι άρρηκτα συνδεδεμένη με την όξυνση του εγχώριου στεγαστικού προβλήματος. Τα συμπεράσματα αυτά αντλούνται από την ανάλυση των ΑΞΕ κατά κλάδο και τη σύγκριση των αποτελεσμάτων με την περίοδο συγκυβέρνησης ΣΥΡΙΖΑ-ΑΝ.ΕΛΛ.
Μια πρώτη ματιά στα στοιχεία που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ) μοιάζει να επιβεβαιώνει τα λεγόμενα της κυβέρνησης. Αποπληθωρίζοντας τις ροές, η εικόνα που προκύπτει αποτυπώνεται στο Γράφημα 1.
Το στεγαστικό πρόβλημα και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις
Οι δύο παραπανω εξελίξεις συνδέονται άμεσα με το επενδυτικό ενδιαφέρον που αναπτύσσεται με άξονα τη μετατροπή των ακινήτων σε κατοικίες μίσθωσης. Σύμφωνα με έρευνα της Grant Thornton, η εγχώρια αγορά βραχυπρόθεσμων μισθώσεων έχει εκτοξευθεί από 1,4 δισ. και 57.000 κατοικίες το 2016 σε 3,3 δισ. και 129.000 κατοικίες το 2022, εκπροσωπώντας το 15% της τουριστικής αγοράς. Η Αθήνα είναι η έκτη καλύτερη πόλη παγκοσμίως στην ταχύτερη απόσβεση της αγοράς κατοικίας μέσω βραχυπρόθεσμης μίσθωσης.
Η διόγκωση της ζήτησης για βραχυπρόθεσμη μίσθωση στηρίζεται στην αυξητική πορεία της τουριστικής δραστηριότητας. Ως εκ τούτου, δεν αποτελεί έκπληξη πως οι επενδύσεις αυτές στοχεύουν κυρίως σε γειτονιές μεγάλων αστικών κέντρων όπως και περιφερειακές πόλεις και νησιά με έντονο τουριστικό ενδιαφέρον. Η γενικευμένη αύξηση των τιμών βραχυχρόνιας και μακροχρόνιας μίσθωσης στις περιοχές αυτές φανερώνει τη γεωγραφική διάσταση του φαινομένου.
Οι τιμές εποχιακής μίσθωσης είναι συχνά πολλαπλάσιες της μακροχρόνιας. Επίσης, στις περισσότερες περιοχές, οι τιμές των βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων αυξάνονται με μεγαλύτερη ταχύτητα συγκριτικά με τις μισθώσεις μακράς περιόδου. Ως αποτέλεσμα, οι επενδυτές που έχουν ήδη τέτοιου είδους τοποθετήσεις επωφελούνται ολοένα και περισσότερο, ενώ νέοι «παίκτες» προσελκύονται από τη δυναμικότητα της αγοράς. Την ίδια στιγμή, η συνθήκη αυτή ωθεί πολλούς ιδιοκτήτες στο να προσφέρουν τα ακίνητά τους σε πλατφόρμες εποχιακής ενοικίασης ή εναλλακτικά να αυξήσουν τα ενοίκια που ζητούν με καθεστώς μακροχρόνιας μίσθωσης. Η προσφορά κατοικιών είναι περιορισμένη ενώ η ζήτηση σταθερά υψηλή. Τα πολλαπλασιαστικά αποτελέσματα της δυναμικής αυτής τροφοδοτούν άμεσα το οξυμένο στεγαστικό πρόβλημα της χώρας και την ιστορική έλλειψη μιας σοβαρής και κεντρικά σχεδιασμένης στεγαστικής πολιτικής.
Επομένως, η ακίνητη περιουσία ως «επένδυση» στηρίζεται σε μια δυναμική αγορά ιδιαίτερη «φιλική» προς τα κέρδη τόσο των λοιπών εγχώριων και ξένων επενδυτών όσο και μερίδας μεγάλων εκμισθωτών. Με άλλα λόγια, η κερδοφορία των συγκεκριμένων επενδύσεων αναδεικνύεται βασικός ρυθμιστικός παράγοντας του εγχώριου στεγαστικού προβλήματος.
Εντούτοις, τίθεται το εξής ερώτημα: στον βαθμό που σημαντικό ποσοστό των ΑΞΕ οδηγείται τελικά προς την ακίνητη περιουσία, πόσο «φιλική» είναι η εξέλιξη αυτή για την πλειονότητα του 26,7% των πολιτών που «ζουν στο νοίκι»;
Σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της Eurostat, η Ελλάδα είναι πραγματικά ευρωπαϊκή πρωταθλήτρια με «αρνητικά ρεκόρ». Το κόστος στέγασης στην Ελλάδα ως ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος ξεπερνά το 34%, έναντι του μέσου ευρωπαϊκού (18,9%). Μέρος της επιβάρυνσης αυτής οφείλεται στην αύξηση των ενοικίων ως αποτέλεσμα της μετατροπής των ακινήτων σε επενδυτικά στοιχεία.
Την ίδια στιγμή, η ταξική και χωρική διάσταση του επενδυτικού φαινομένου επηρεάζει άνισα τις λαϊκές τάξεις όπως και συγκεκριμένες μερίδες του πληθυσμού - φοιτητές, νέους εργαζόμενους, ιατρικό/εκπαιδευτικό προσωπικό και ευάλωτα στρώματα.
Το φτωχότερο 20% του πληθυσμού, σχεδόν 8 στα 10 άτομα, πρέπει να δαπανήσουν πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγαση. Περίπου 3 στους 10 συμπολίτες μας διαμένουν σε κατοικίες που δεν είναι επαρκείς για το μέγεθος του νοικοκυριού, ποσοστό οριακά διπλάσιο του ευρωπαϊκού μέσου όρου.
Στις φοιτητικές γειτονιές και πόλεις, οι σπουδαστές αδυνατούν να βρουν αξιοπρεπή στέγη με φυσιολογικά ενοίκια. Την τελευταία διετία η αύξηση των τιμών φοιτητικής στέγης σε επίπεδο επικράτειας άγγιξε κατά μέσο όρο το 7,7%, με συγκεκριμένες γειτονιές να βλέπουν πολλαπλάσιες αυξήσεις. Σύλλογοι φοιτητών έχουν συστηματικά αναδείξει τόσο το πρόβλημα της αγοράς ενοικιάσεων φοιτητικής στέγης όσο και τον μαρασμό των φοιτητικών εστιών από τις τελευταίες δύο κυβερνήσεις.
Η κατάσταση για τους νέους εργαζόμενους είναι εξίσου δραματική. Κατά το 2020, το ποσοστό των νέων ηλικίας 25-35 ετών που κατοικούν με τους γονείς τους αναρριχήθηκε στο 60%, εμφανίζοντας αύξηση 10 ποσοστιαίων μονάδων σε σχέση με την προηγούμενη δεκαετία. Για τη μεγάλη πλειονότητα της νέας γενιάς (16-29 ετών) που καταφέρνει να «διαφύγει» από την οικογενειακή εστία, τα κόστη στέγασης ξεπερνούν το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος.
Μεγάλες δυσκολίες αντιμετωπίζει επίσης το ιατρικό, νοσηλευτικό και εκπαιδευτικό προσωπικό που βρίσκει απασχόληση σε περιφερειακές δομές. Το πρόβλημα των περιορισμένων ευκαιριών μακροπρόθεσμης μίσθωσης και των υψηλών ενοικίων είναι ιδιαίτερα οξυμένο σε νησιωτικές περιοχές αλλά και σε μικρότερες πόλεις της ενδοχώρας με έντονη τουριστική δραστηριότητα. Το στεγαστικό πρόβλημα οξύνεται με την «άνθηση» της ανεξέλεγκτης επενδυτικής δραστηριότητας στις περιοχές αυτές οδηγώντας άμεσα σε περαιτέρω υποβάθμιση των ήδη υποστελεχωμένων ιατρικών κέντρων και σχολείων.
Τέλος, η αύξηση των ενοικίων επηρεάζει άμεσα ευάλωτα στρώματα όπως πρόσφυγες και μετανάστες. Το τέλμα της ελληνικής μεταναστευτικής πολιτικής αναφορικά με τη στέγη σε συνδυασμό με τη διόγκωση του κόστους ενοικίασης εκθέτει μεγάλο μέρος του προσφυγικού πληθυσμού σε άμεσο κίνδυνο αστεγίας. Παρομοίως, υπό την υπάρχουσα συγκυρία, δεν λείπουν καταγγελίες για ωμή αισχροκέρδεια εις βάρος μεταναστών.
Επιδεινώνονται οι συνθήκες οικονομικής πνιγμονής
Ποια είναι τα συμπεράσματα που μπορούν να αντληθούν από την παρούσα ανάλυση; Αφενός, το αφήγημα της κυβέρνησης για την επιτυχία του επενδυτικού μοντέλου που ακολουθεί η χώρα τα τελευταία τέσσερα χρόνια δεν δικαιώνεται από μια προσεκτική ματιά στα στοιχεία των ΑΞΕ. Αφετέρου, η πραγματική εικόνα σχετικά με τις ξένες επενδύσεις συνδέεται άμεσα με την παρούσα επιθετική μορφή της χρηματιστικοποίησης της στέγης. Η ανάλυση περιγράφει τη μη βιωσιμότητα ενός αναπτυξιακού σχεδίου βασισμένου στις ΑΞΕ με την υπάρχουσα σύνθεσή τους. Μια τέτοια ανάπτυξη, άλλωστε, είναι κοινωνικά άνιση. Οι μεγάλοι κερδισμένοι της σημερινής «αναπτυξιακής» πολιτικής είναι συγκεκριμένες μερίδες του εγχώριου και ξένου κεφαλαίου. Για την πλειονότητα των λαϊκών τάξεων, οι ΑΞΕ ως μοχλός «ανάπτυξης» οδηγούν κατά κύριο λόγο στην επιδείνωση των συνθηκών οικονομικής πνιγμονής.
Το χρονικό της πολιτικής αυτής που εφαρμόστηκε απαρέγκλιτα τόσο από την κυβέρνηση ΣΥΡΙΖΑ-ΑΝ.ΕΛΛ. όσο και από την τωρινή κυβέρνηση της Ν.Δ. παρέχει σαφή μηνύματα. Με το βλέμμα στις επικείμενες εκλογές ο ελληνικός λαός καλείται να απαντήσει συντεταγμένα στο πολιτικό και οικονομικό αδιέξοδο που έχουν δημιουργήσει τα κυρίαρχα κόμματα και οι πολιτικές της Ε.Ε. Χρειάζεται να γίνει πλατιά αντιληπτό πως ο πανηγυρισμός της κυβέρνησης για το «ρεκόρ» των ΑΞΕ και η αισιοδοξία για μια επικείμενη κλιμάκωση της επενδυτικής δραστηριότητας σε περίπτωση επανεκλογής φαντάζει ως ένα ακόμα «πυροτέχνημα»... Εντυπωσιακό μεν στην όψη, εκρηκτικό δε στην πράξη.
* UMass Amherst, Μασαχουσέτη, ΗΠΑ
**New School for Social Research, Νέα Υόρκη, ΗΠΑ
Ευχαριστίες. Οι συγγραφείς ευχαριστούν τον καθηγητή Κώστα Λαπαβίτσα για τις χρήσιμες συμβουλές και παρατηρήσεις του κατά τη συγγραφή του κειμένου.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου