Στα όρια... αντιπαροχής οι αντικειμενικές του Ελληνικού

Η περιοχή πέριξ της λεωφόρου Ποσειδώνος επιμερίζεται σε 13 ζώνες, με τιμές που κυμαίνονται στα 4.000 ευρώ το τετραγωνικό, ενώ σε ορισμένα σημεία η αξία φτάνει τα 6.000 ή και 8.000 ευρώ 

Στα όρια... αντιπαροχής οι αντικειμενικές του Ελληνικού

Μάριος Χριστοδούλου

Οι αξίες θεωρούνται εξαιρετικά χαμηλές από παράγοντες της κτηματαγοράς για το συγκεκριμένο κομμάτι της αθηναϊκής Ριβιέρας ● Από την αξιοποίηση και μόνο του 30% των 6.200.000 τετραγωνικών μέτρων, η αντικειμενική αξία ξεπερνά τα 6 δισ. ευρώ με βάση την κατώτερη αντικειμενική τιμή (πάνω από 20 δισ. για όλο το οικόπεδο), δηλαδή πολλαπλάσια από τα 900 εκατ. που θα δώσει η Lamda σε βάθος πολλών ετών ● Η εταιρεία που είχε προσληφθεί από το ΤΑΙΠΕΔ το 2014 για να (υπο)εκτιμήσει το Ελληνικό είχε ορίσει ως ενδεικτικές τιμές για μεν τον Πύργο Μαρίνας 8.000-9.000 ευρώ/τ.μ. κατά μέσο όρο, που σημαίνει ότι ο 45ος (τελευταίος) όροφος εκτιμάτο πάνω από 17.000 ευρώ/τ.μ., για δε τις παραθαλάσσιες βίλες όριζε τιμές 10.000-12.000 ευρώ/τ.μ.

Αντικειμενικές-«δώρο» για τη Lamda Development αποτελούν οι τιμές του υπουργείου Οικονομικών στην ευρύτερη περιοχή του Ελληνικού, καθώς κυμαίνονται από 3.250 ευρώ έως 8.000 ευρώ το τετραγωνικό, που θεωρούνται εξαιρετικά χαμηλές από παράγοντες της κτηματαγοράς για το συγκεκριμένο κομμάτι της αθηναϊκής Ριβιέρας.

Ενδεικτικό της «ψαλίδας» με τις εμπορικές αξίες είναι το γεγονός ότι με βάση το πρότζεκτ αστικής ανάπλασης από την ιδιοκτήτρια εταιρεία το κόστος αγοράς για τις κατοικίες, τα διαμερίσματα και τις βίλες υπολογίζεται ότι ξεκινά από τα 7.500 ευρώ το τετραγωνικό και φτάνει τα 25.000 ευρώ για τα ρετιρέ στον Πύργο Κατοικιών (Marina Tower).

ADVERTISING

Αλλά ακόμη πιο ενδεικτικό για την απόκλιση από μια ρεαλιστική γκάμα αντικειμενικών τιμών είναι το γεγονός ότι ακόμη και η American Appraisal Hellas, η εταιρεία που είχε προσληφθεί από το ΤΑΙΠΕΔ για να (υπο)εκτιμήσει το Ελληνικό, είχε ορίσει ως ενδεικτικές τιμές για μεν τον Πύργο Μαρίνας 8.000-9.000 ευρώ/τ.μ. κατά μέσο όρο, που σημαίνει ότι ο 45ος (τελευταίος) όροφος εκτιμάτο πάνω από 17.000 ευρώ/τ.μ., για δε τις παραθαλάσσιες βίλες όριζε τιμές 10.000-12.000 ευρώ/τ.μ. Και αυτά το 2014, οπότε είχε προσληφθεί!

Ξεκαθαρίζεται ότι δεν υπάρχουν επίσημες ανακοινώσεις από τη Lamda σχετικά με τις τιμές πώλησης στο παράκτιο μέτωπο και το επάνω μέρος που «βλέπει» στη λεωφόρο Βουλιαγμένης, με αποτέλεσμα όλες οι πληροφορίες να εξάγονται από τα προσύμφωνα αγοραπωλησιών για τις βίλες και τα διαμερίσματα στο Marina Tower με βάση τα στοιχεία εσόδων της εισηγμένης. Υπενθυμίζεται ότι μόνο από τα οικόπεδα με τις βίλες εξασφαλίζονται 190 εκατ. ευρώ, ενώ από τον πρώτο ουρανοξύστη στην έκταση του πρώην κρατικού αερολιμένα αναμένονται έσοδα 600 εκατ. ευρώ, καθώς έχει εκδηλωθεί ενδιαφέρον για το 75% των διαμερισμάτων.

Ακόμη και με αυτές τις αντικειμενικές τιμές, το οικόπεδο των 6.200 στρεμμάτων στο Ελληνικό, που έχει χαρακτηριστεί ως ένα από τα καλύτερα στην Ευρώπη, αποκτά τεράστια αξία, καθώς φτάνει τα 20,1 δισ. ευρώ, αν η έκταση υπολογιστεί με την κατώτατη τιμή ζώνης των 3.250 ευρώ. Βέβαια δεν μπορούν να ανεγερθούν ακίνητα σε όλη την έκταση, καθώς υπάρχουν σημεία που είναι απαγορευτικά, αλλά αυτό δεν μειώνει την αξία του οικοπέδου.

Είναι χαρακτηριστικό ότι από την αξιοποίηση και μόνο του 30% των 6.200.000 τετραγωνικών μέτρων, ήτοι 1.860.000 τετραγωνικά μέτρα, η αντικειμενική αξία παραμένει πολύ υψηλή, αφού ανέρχεται στα 6 δισ. ευρώ με βάση την κατώτερη αντικειμενική τιμή. Αντιλαμβάνεται κανείς πόσο δίκιο είχαν οι πραγματογνώμονες του ΣΔΟΕ το 2015, όταν υποστήριζαν ότι το ελάχιστο τίμημα που όφειλε να διεκδικήσει το Δημόσιο από τη Lamba ήταν 2,5 έως 4,5 φορές πάνω από τα 900 εκατ. που θα δώσει η εταιρεία σε βάθος πολλών ετών (βλέπε «Εφ.Συν.» 14/2/2022, «Πόσα χάνει το Δημόσιο στο Ελληνικό»), αφού τα 6.200 στρέμματα του Ελληνικού με αυτή την «ταρίφα» πάνε πάνω από 7 δισ. ευρώ.

Σημειώνεται ότι στο Ελληνικό ορίζονται πρώτη φορά αντικειμενικές τιμές. Το έργο είχαν αναλάβει εκτιμητές που είχαν οριστεί από το υπουργείο Οικονομικών και παρέδωσαν πριν από λίγες ημέρες τις προτάσεις τους, με αποτέλεσμα η σχετική απόφαση του Χρήστου Σταϊκούρα δημοσιεύθηκε χθες στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως. Με αυτό τον τρόπο θα υπολογιστεί και ο φόρος μεταβίβασης για τα ακίνητα που θα διαθέσει η Lamda Development στους ενδιαφερόμενους, αλλά και ο ΕΝΦΙΑ που εκκρεμεί και επιβαρύνει την ιδιοκτήτρια εταιρεία και μελλοντικά όσους αγοράσουν ακίνητα στην περιοχή. Ειδικότερα, η περιοχή πέριξ της λεωφόρου Ποσειδώνος επιμερίζεται σε 13 ζώνες με τιμές που να κυμαίνονται στα 4.000 ευρώ το τετραγωνικό και σε ορισμένα σημεία η αξία φτάνει τα 6.000 και τα 8.000 ευρώ.